Nhà đầu tư đất nền Hà Nội đồng loạt hạ giá, cắt lỗ

Nhà đầu tư đồng loạt hạ giá, cắt lỗ

Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam chỉ ra, sau giai đoạn tăng nóng, giá đất nền tại nhiều khu vực ven đô Hà Nội đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Cụ thể, tại khu vực Phú Cát (nay thuộc xã Hòa Lạc), mặt bằng giá hiện giảm gần 20% so với đỉnh thiết lập vào tháng 4/2025. Trong khi đó, khu vực Tân Xã ghi nhận mức giảm khoảng 24,5%, từ 49 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 37 triệu đồng/m2.

Theo đơn vị này, xu hướng tương tự cũng diễn ra tại nhiều điểm nóng từng ghi nhận đà tăng giá mạnh. Tại xã Uy Nỗ (nay thuộc xã Đông Anh), giá đất nền phổ biến trong tháng 5/2026 ở mức 118 triệu đồng/m2, giảm 31,8% so với đỉnh 173 triệu đồng/m2 hồi tháng 2/2026. Còn tại xã Vân Canh (nay thuộc xã Đông Anh), giá giảm 12,6%, xuống còn khoảng 125 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khu vực Đồng Trúc (nay thuộc xã Hạ Bằng) cũng ghi nhận mức điều chỉnh khoảng 24%, từ 50 triệu đồng/m2 xuống còn 38 triệu đồng/m2.

Quá trình giảm giá này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, ngay cả khi nhiều chủ đất đã bắt đầu "cắt lỗ" hoặc hạ giá bán. Tuy nhiên, mức điều chỉnh vẫn chưa đủ để kích hoạt lực cầu thực, khiến giao dịch tiếp tục trầm lắng.

Chia sẻ với Reatimes, chị Nguyễn Hoài An, môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biêt, thị trường đất nền đã hạ nhiệt rõ rệt trong khoảng 2 - 3 tháng gần đây. Lượng khách gọi điện hỏi thông tin vẫn xuất hiện, nhưng phần lớn chỉ dừng ở mức tham khảo, rất ít trường hợp xuống tiền. "Có những lô đất đầu năm chủ nhà rao hơn 6 tỷ đồng, nay chủ động giảm còn khoảng 5 - 5,2 tỷ đồng, thậm chí chấp nhận thương lượng thêm nhưng vẫn rất khó tìm được người mua. Nhiều khách đi xem vài vòng rồi lại quyết định chờ vì lo giá còn điều chỉnh tiếp", chị Hoài An chia sẻ.

Theo môi giới này, vấn đề thanh khoản giảm nằm ở sự lệch pha kỳ vọng giữa bên bán và bên mua. Nhiều chủ đất vẫn tham chiếu mặt bằng giá của giai đoạn sốt nóng nên chưa sẵn sàng giảm sâu, trong khi người mua lại có tâm lý chờ thị trường tạo đáy rồi mới quyết định.

"Hiện không còn cảnh khách vừa xem đã đặt cọc như trước. Người mua cân nhắc rất kỹ, còn người bán cũng chưa muốn chấp nhận mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng. Chính điều đó khiến nhiều giao dịch kéo dài hàng tháng nhưng vẫn chưa thể chốt", chị Hoài An nhận định.

Trên thực tế, dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cũng chỉ ra, trong quý I/2026, mức độ quan tâm tới đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. 

Còn theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), một trong những nguyên nhân chính nằm ở mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, cùng với xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản. Khi chi phí vốn tăng, dòng tiền đầu cơ không còn dễ dàng như trước, khiến hoạt động "lướt sóng" đất nền gần như bị thu hẹp đáng kể. Tác động này tạo ra áp lực kép lên thị trường, phía chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong triển khai dự án, trong khi nhà đầu tư cá nhân cũng dè dặt hơn khi giải ngân. Thanh khoản vì thế suy yếu rõ rệt, giao dịch chậm lại trên diện rộng.

Đáng chú ý, MBS nhận định, phần lớn lượng sản phẩm đang "nằm lại" trên thị trường hiện nay thuộc về nhóm nhà đầu tư tham gia giai đoạn sốt nóng 2021 - 2022. Nhiều người mua ở vùng giá cao, sử dụng vốn vay hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, nay rơi vào trạng thái "găm hàng", khi thị trường đảo chiều và thanh khoản suy giảm mạnh.

Thị trường tái định giá, dòng tiền rời cuộc chơi đầu cơ   

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, theo đó, dư địa cho đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ ngày càng thu hẹp so với các chu kỳ trước.

VARS IRE nhận định, sự điều chỉnh này phản ánh quá trình "thanh lọc" của thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy tiêu chí lựa chọn tài sản của nhà đầu tư đang thay đổi theo hướng thực chất hơn. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu chạy theo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay các yếu tố nền tảng như pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững mới trở thành cơ sở quyết định.

Theo đó, bất động sản ven Hà Nội cũng đang bước vào quá trình định giá lại. Thị trường không còn ưu tiên những tài sản chỉ sở hữu lợi thế về thông tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá, mà hướng nhiều hơn tới các sản phẩm có khả năng khai thác hiệu quả, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu thực trong dài hạn.

VARS IRE cũng cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường đất nền đã xuất hiện dấu hiệu chững lại cùng hiện tượng rao bán cắt lỗ tại một số khu vực. Tuy nhiên, tỷ lệ này không lớn và phần lớn các trường hợp không phải bán dưới giá vốn, mà chủ yếu là điều chỉnh giảm mức lợi nhuận kỳ vọng. Theo đơn vị này, mặt bằng giá đất nền đã tăng mạnh trong thời gian dài, vượt khá xa khả năng hấp thụ của thị trường. Vì vậy, diễn biến điều chỉnh hiện nay là quá trình đưa giá trị tài sản trở về gần hơn với giá trị thực và sức mua của thị trường, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong giai đoạn tiếp theo.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam nhìn nhận, diễn biến của thị trường cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dòng tiền hiện không còn vận động theo tâm lý đám đông hay những kỳ vọng từ thông tin quy hoạch, mà chuyển sang xu hướng thận trọng, ưu tiên các tài sản có giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Theo bà Ánh, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các yếu tố nền tảng như tính pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang giai đoạn đầu tư dựa trên giá trị.

Trong bối cảnh đó, đất nền - phân khúc vốn phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá bắt đầu đối mặt với quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Nếu như vài năm trước, chỉ cần thông tin về một cây cầu, một tuyến vành đai hay đề xuất điều chỉnh địa giới hành chính cũng đủ tạo nên những cơn sốt cục bộ, thì hiện nay sức lan tỏa của các thông tin này đã suy giảm đáng kể.