Thị trường bất động sản 2025 qua lời kể môi giới

Đất nền không còn cảnh chen chúc công chứng

Tại khu vực phía Tây Hà Nội – nơi từng được coi là "tâm chấn" của những cơn sốt đất vài năm trước, không khí nay đã khác. PV gặp anh Nguyễn Văn Hoàng, môi giới có gần một thập kỷ kinh nghiệm. "Thị trường đất nền năm nay trầm hơn so với những năm trước. Lượng giao dịch rất ít, giá cũng chỉ tăng nhẹ, thậm chí một số khu vực đi ngang. Trung bình cả năm, khu vực nào có mức tăng khoảng 10 - 15% đã là cao", anh cho biết.

Giải thích nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng, anh Hoàng nhận định giai đoạn trước đất nền đã tăng quá nhanh, dẫn đến cần một nhịp điều chỉnh để cân bằng giá. "Những khu vực tăng mạnh rồi thì sẽ lan dần sang những nơi giá còn thấp hơn, giúp thị trường dần cân bằng lại", anh nói thêm.

Ngoài ra, xu hướng nhà đầu tư chuyển dịch sang căn hộ chung cư cũng khiến phân khúc đất nền kém sôi động. Theo anh Hoàng, năm nay nhu cầu đầu tư chung cư từ nội thành đến vùng ven đều tăng cao, kéo giá căn hộ tăng mạnh: "Giá chung cư tăng khoảng 50 - 70%, cao hơn hẳn so với đất nền".

Một dấu hiệu khác cho thấy thị trường đất nền đang "nguội lạnh" là hoạt động tại các văn phòng công chứng và trung tâm hành chính công trở nên vắng vẻ. Anh Hoàng quan sát: "Nếu những năm trước phải xếp hàng chờ nộp hồ sơ, lấy kết quả rất lâu, thì năm nay làm thủ tục rất nhanh, gần như không phải chờ đợi".

Dù vậy, anh vẫn bày tỏ sự lạc quan về việc thị trường sẽ "ấm lên" trong cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Theo kinh nghiệm của anh, dù trong bối cảnh nào của thị trường, giai đoạn giáp Tết và 2 - 3 tháng sau Tết luôn nhộn nhịp hơn so với các thời điểm khác trong năm, cả về giao dịch và giá bán. 

"Nhiệt thị trường" đổ về phân khúc chung cư

Trái ngược với không khí lặng sóng của đất nền, phân khúc căn hộ lại sôi động chưa từng thấy. Theo chân chị Thu Hà, một môi giới bất động sản đang làm việc tại một sàn giao dịch ở Hà Nội, PV ghi nhận tại Jade Square (quận Bắc Từ Liêm cũ) – dự án từng "đắp chiếu" suốt thời gian dài vì vướng pháp lý, nay đã được tái khởi động mạnh mẽ sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế và đầy đủ giấy tờ pháp lý để mở bán.

Chị Hà cho biết, toàn bộ 747 căn hộ của dự án đã được bán hết chỉ trong vòng 3 ngày, chia thành ba lần ra hàng. "Nếu tính theo thời gian thực, lượng giao dịch diễn ra cực kỳ nhanh: Chỉ trong 24 tiếng, toàn bộ căn hộ đã có chủ. Ở đợt mở bán đầu tiên, khoảng 300 căn được chia cho các sàn, chỉ sau 2 tiếng là hết sạch".

Theo chị Hà, đó là minh chứng rõ rệt cho thấy thị trường căn hộ đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. "Khách có tiền cũng không dễ mua vì gần như không có hàng, đặc biệt là các căn hộ có diện tích rộng đang rất khan hiếm. Trong đó, phần lớn khách mua là nhà đầu tư", chị nói.

Dù thị trường căn hộ sôi động nhưng việc khan hàng khiến các môi giới rơi vào tình trạng có khách quan tâm nhưng không có hàng để bán. Chị Hà thừa nhận: "Ba tháng nay, tôi chỉ chốt được một căn đến từ khách hàng tỉnh mua cho con lên Hà Nội học đại học".

Theo chị Hà, giá bán căn hộ nội thành Hà Nội cũng đang leo thang chóng mặt. "Bây giờ trong nội thành gần như không còn dự án mới dưới 100 triệu đồng/m2. Các dự án cũ cũng được đà tăng theo, như ở khu Tây Mỗ có toà hồi đầu năm giá chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2 thì nay đã lên tới 90 triệu đồng/m2", chị cho biết thêm.

Theo chị, các chủ đầu tư giờ đây đều ở trạng thái "nhìn nhau mà làm": "Có những dự án ban đầu dự kiến ra giá khoảng trên 70 triệu đồng/m2, nhưng khi thấy mặt bằng xung quanh đều cao thì họ nâng lên 8x – 9x triệu đồng/m2".

Dù giá đã tăng nóng trong thời gian ngắn, chị Hà vẫn cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn hơn cả. "Bây giờ vàng đã đạt đỉnh, tiền ảo thì rủi ro quá lớn. Bất động sản vẫn là nơi an toàn nhất để giữ và sinh lời cho dòng tiền", chị khẳng định.

Đây cũng là động lực thúc đẩy nhiều nhà đầu tư xuống tiền thời điểm này. Họ cho rằng lúc này là thời điểm tích lũy tài sản và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Từ những lời kể của các môi giới có thể thấy bức tranh bất động sản Việt Nam 2025 không còn cảnh "sốt đất" ảo, không còn những đợt mua bán ào ạt. Thị trường giờ đây là cuộc chơi của những người hiểu giá trị thật, có tầm nhìn và kiên nhẫn.

"Làm môi giới bây giờ không còn là nghề hái ra tiền nhanh, mà là nghề của sự bền bỉ", anh Hoàng nói. Trong một thị trường đang dần quay về giá trị thực, những môi giới như anh – lặng lẽ quan sát, thấu hiểu và kiên trì để cảm nhận từng nhịp chuyển động.