Nhà ở cho thuê và bài toán xây dựng hệ sinh thái đô thị cho người thuê nhà

Trong bối cảnh Việt Nam định hướng phát triển nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột của chính sách nhà ở quốc gia, yêu cầu đặt ra không chỉ là gia tăng nguồn cung mà còn phải thay đổi tư duy quy hoạch. Nhà ở cho thuê chỉ có thể phát huy đúng vai trò khi được phát triển đồng thời với giao thông công cộng, các trung tâm việc làm và hệ thống hạ tầng xã hội. Đây không chỉ là bài toán an sinh, mà còn là vấn đề nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, gia tăng năng suất lao động và củng cố sức cạnh tranh của các đô thị trong dài hạn.

❃ ❃ ❃

Thực tiễn đã chứng minh, nhà ở và hạ tầng giao thông là hai cấu phần có mối quan hệ tác động qua lại, quyết định lẫn nhau. Nếu hệ thống giao thông đóng vai trò dẫn dắt sự mở rộng không gian đô thị, thì sự phát triển của nhà ở lại tạo ra quy mô dân số và nhu cầu đi lại đủ lớn để hệ thống hạ tầng phát huy hiệu quả.

Điều đó lý giải vì sao ở những nơi có hệ thống giao thông công cộng phát triển, thị trường nhà ở luôn có điều kiện phát triển theo hướng ổn định hơn. Các tuyến metro, đường sắt đô thị, mạng lưới xe buýt khối lượng lớn,... không chỉ đảm nhận chức năng là phương tiện di chuyển, mà còn là công cụ tái cấu trúc không gian đô thị. Khi khả năng kết nối được cải thiện, phạm vi tiếp cận việc làm và các dịch vụ thiết yếu được mở rộng, quỹ đất được khai thác hiệu quả hơn, tạo điều kiện giãn dân khỏi khu vực lõi và hình thành những cực tăng trưởng mới. 

Ngược lại, nếu phát triển nhà ở tách rời quy hoạch giao thông, đô thị sẽ phải đối mặt với tình trạng ùn tắc, quá tải hạ tầng. Thực tế đã chứng minh, không ít khu đô thị được đầu tư quy mô lớn nhưng thiếu kết nối với mạng lưới giao thông công cộng, dẫn đến khó thu hút cư dân, tỷ lệ lấp đầy thấp, hiệu quả sử dụng đất suy giảm và nguồn lực đầu tư bị lãng phí. Khi người dân không có lựa chọn nào ngoài việc phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, áp lực lên hệ thống giao thông hiện hữu tiếp tục gia tăng.

TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhấn mạnh với Reatimes, một thị trường nhà ở chỉ có thể phát triển bền vững khi được đặt trong mối quan hệ hữu cơ với hệ thống giao thông công cộng.

"Bản chất của nhà ở không chỉ là một sản phẩm bất động sản, mà còn là điểm khởi đầu của mọi hoạt động sống, học tập và làm việc. Khi nơi ở được kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các không gian công cộng, người dân không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn được nâng cao chất lượng cuộc sống. Đồng thời, đô thị cũng sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, giảm áp lực giao thông, hạn chế phát triển dàn trải và tạo ra động lực tăng trưởng lâu dài", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định.

Với nhà ở cho thuê, mối quan hệ giữa quy hoạch nhà ở và hệ thống giao thông công cộng càng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. 

Trong bối cảnh Đảng và Nhà nước định hướng phát triển nhà ở cho thuê như một trụ cột quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia, mục tiêu không còn dừng lại ở việc gia tăng nguồn cung hay đáp ứng nhu cầu chỗ ở. 

Xa hơn, đây là bài toán xây dựng một hệ thống nhà ở có khả năng hỗ trợ sự vận động của thị trường lao động, giảm chi phí xã hội, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn nhân lực và gia tăng sức cạnh tranh của các đô thị. Muốn đạt được điều đó, theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, nhà ở cho thuê không thể phát triển tách rời mạng lưới giao thông công cộng, bởi khả năng kết nối chính là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả sử dụng của loại hình nhà ở này.

Khác với người mua nhà thường cân nhắc yếu tố sở hữu, khả năng tích lũy tài sản và triển vọng gia tăng giá trị bất động sản trong tương lai, người thuê nhà lại không đặt nặng yếu tố sở hữu tài sản, mà tiếp cận nhà ở dưới góc độ nhu cầu tiêu dùng."Điều họ tìm kiếm là một nơi ở giúp tối ưu hóa toàn bộ chi phí và chất lượng cuộc sống hằng ngày", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định.

Theo vị chuyên gia, chính vì không bị ràng buộc bởi tâm lý sở hữu nên người thuê luôn đưa ra quyết định dựa trên bài toán kinh tế tổng thể. Khoản chi họ cân nhắc không chỉ là tiền thuê nhà mỗi tháng mà còn bao gồm chi phí đi lại, thời gian di chuyển, khả năng tiếp cận việc làm, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu. Trong bài toán đó, giao thông công cộng giữ vai trò đặc biệt quan trọng bởi với người thuê nhà, thời gian không chỉ là khoảng cách địa lý mà còn là một loại "chi phí" thực tế. Một nơi ở có thể không nằm ở trung tâm, nhưng nếu được kết nối thuận tiện bằng metro, đường sắt đô thị,... thì vẫn mang lại lợi ích kinh tế cao hơn cho người thuê so với một căn hộ giá rẻ nhưng phải đánh đổi bằng nhiều giờ di chuyển mỗi ngày. 

"Một căn hộ có giá thuê thấp nhưng mỗi ngày phải mất hàng giờ để đi làm thực chất có thể đắt hơn một căn hộ có giá thuê cao hơn nhưng nằm cạnh ga metro hoặc các tuyến giao thông công cộng thuận tiện. Người thuê luôn tính toán 'chi phí của cả cuộc sống', chứ không chỉ là 'chi phí của căn nhà'", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định.

Nếu giao thông công cộng là "xương sống" tạo nên khả năng kết nối, thì hệ thống trường học, y tế, thương mại, văn hóa và không gian xanh chính là những "hệ tuần hoàn" nuôi dưỡng sức sống của một khu nhà ở cho thuê. Bởi bản chất của loại hình nhà ở này không chỉ nằm ở việc cung cấp một nơi cư trú, mà quan trọng hơn là giúp người thuê tiếp cận thuận lợi với công việc, các dịch vụ thiết yếu và một môi trường sống có chất lượng.

Trên thực tế, khi lựa chọn nơi ở, người thuê không chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ hay mức giá thuê, mà còn đặt câu hỏi rằng con cái có trường học gần nhà hay không, khi ốm đau có thể tiếp cận cơ sở y tế thuận tiện không, nhu cầu mua sắm hằng ngày được đáp ứng như thế nào, có không gian để nghỉ ngơi, rèn luyện sức khỏe và kết nối cộng đồng hay không? Đây chính là những yếu tố quyết định một khu nhà ở chỉ là nơi "lưu trú tạm thời" hay trở thành một nơi có thể gắn bó lâu dài.

Theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, đây cũng là quy luật vận hành của các đô thị hiện đại. Nhà ở cho thuê không thể phát triển bền vững nếu chỉ được nhìn nhận như những tòa nhà được xây dựng để đáp ứng nhu cầu ở trước mắt, mà phải được đặt trong một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Trong đó, giao thông giúp cư dân tiếp cận các cơ hội, việc làm tạo ra nhu cầu cư trú, còn trường học, y tế, thương mại, văn hóa và không gian xanh tạo nên chất lượng sống, sự ổn định và khả năng giữ chân cộng đồng.

Ông phân tích, đối với người thuê nhà, đặc biệt là lao động trẻ, công nhân, chuyên gia, kỹ sư hay các gia đình mới hình thành, khả năng tiếp cận các dịch vụ xã hội có ý nghĩa rất lớn trong quyết định lựa chọn nơi ở. Một dự án nằm gần nơi làm việc nhưng thiếu trường học, bệnh viện, khu mua sắm hay không gian sinh hoạt cộng đồng sẽ khó tạo ra sức hút lâu dài. Ngược lại, những khu nhà ở được phát triển đồng bộ với hệ thống tiện ích sẽ tạo ra giá trị vượt lên trên bản thân căn hộ, bởi cư dân không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí di chuyển mà còn có điều kiện xây dựng một cuộc sống ổn định.

Theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, đây cũng là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê luôn được quy hoạch song hành với các cực tạo việc làm, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội. Ở đó, một khu nhà ở thành công không được đánh giá chỉ bằng số lượng căn hộ hay tỷ lệ lấp đầy, mà bằng khả năng hình thành một cộng đồng cư dân ổn định, nơi con người có thể sống, làm việc, học tập và tận hưởng các giá trị đô thị trong cùng một không gian kết nối.

"Người thuê nhà không chỉ cần một nơi để ở, họ cần một môi trường để sống. Vì vậy, phát triển nhà ở cho thuê bền vững phải gắn với việc xây dựng đầy đủ các điều kiện của một đô thị thu nhỏ, trong đó giao thông, việc làm, giáo dục, y tế, thương mại, văn hóa và không gian xanh được tổ chức hài hòa. Khi đó, nhà ở cho thuê mới thực sự trở thành một phần của cấu trúc đô thị hiện đại, thay vì chỉ là những căn hộ được tạo ra để khai thác", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Những thực tiễn trên cho thấy, bài toán cấp thiết đặt ra hiện nay là cần phải quy hoạch những không gian sống có khả năng kết nối con người với cơ hội phát triển. Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận mới, trong đó nhà ở cho thuê phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, gắn với mạng lưới giao thông công cộng, các cực tạo việc làm và hệ thống hạ tầng xã hội ngay từ giai đoạn đầu.

TS. KTS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh, quy hoạch nhà ở cho thuê không nên bắt đầu từ câu chuyện "còn quỹ đất ở đâu để xây", mà phải bắt đầu từ việc xác định các cực tạo việc làm, nhu cầu lưu trú dài hạn và dòng dịch chuyển của lực lượng lao động trong đô thị. Một dự án chỉ có thể phát triển bền vững khi được đặt đúng nơi có nhu cầu, kết nối thuận tiện với nơi làm việc và gắn với hệ thống dịch vụ thiết yếu của đô thị. "Nếu quy hoạch đi trước, nhà ở cho thuê sẽ trở thành một phần của hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, thay vì chỉ là sản phẩm bất động sản được bổ sung khi thị trường phát sinh nhu cầu", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định.

Quy hoạch nhà ở cho thuê không nên bắt đầu từ câu chuyện "còn quỹ đất ở đâu để xây", mà phải bắt đầu từ việc xác định các cực tạo việc làm, nhu cầu lưu trú dài hạn và dòng dịch chuyển của lực lượng lao động trong đô thị.

TS. KTS. Trương Văn Quảng

Theo chuyên gia, cần chuyển từ tư duy quy hoạch theo chức năng sang quy hoạch theo hệ sinh thái đô thị, trong đó nhà ở, giao thông, việc làm và các dịch vụ xã hội được xem là những cấu phần có quan hệ mật thiết, không thể tách rời. Điều này có nghĩa là các dự án nhà ở cho thuê không thể tiếp tục phát triển một cách độc lập dựa trên sự sẵn có của quỹ đất, mà cần được quy hoạch đồng thời với các khu công nghiệp, trung tâm đổi mới sáng tạo, khu công nghệ cao, trường đại học, bệnh viện và các trung tâm dịch vụ lớn.

Đặc biệt, theo chuyên gia, phát triển nhà ở cho thuê cần gắn chặt với mạng lưới giao thông công cộng, nhất là các tuyến metro, đường sắt đô thị, BRT và các đầu mối trung chuyển theo định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Sự kết nối này, theo TS. KTS. Trương Văn Quảng tạo ra lợi ích kép. Theo đó, người thuê nhà sẽ giảm được chi phí đi lại, tiết kiệm thời gian và nâng cao chất lượng cuộc sống; trong khi doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận nguồn lao động ổn định hơn, giảm chi phí tuyển dụng và tăng khả năng giữ chân nhân sự. Xa hơn, đô thị cũng khai thác hiệu quả hơn quỹ đất, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và hình thành các cực phát triển mới thay vì mở rộng đô thị theo hướng dàn trải.

"Chỉ khi nhà ở cho thuê được đặt trong mối liên kết giữa giao thông, việc làm và hệ thống dịch vụ xã hội, nguồn cung mới thực sự chuyển hóa thành giá trị sử dụng, tạo nên những cộng đồng cư dân ổn định và đóng góp vào sự phát triển bền vững của đô thị", TS. KTS. Trương Văn Quảng nói.

Ngoài ra, vị chuyên gia cho rằng cần có các chính sách đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê quanh các ga giao thông công cộng. Nhà nước có thể xem xét các cơ chế ưu đãi về quỹ đất, thuế, tín dụng, hệ số sử dụng đất hoặc thời hạn khai thác đối với các dự án dành tỷ lệ phù hợp cho nhà ở cho thuê. Song song với đó là các quy định về phát triển đồng bộ trường học, cơ sở y tế, không gian xanh, thương mại và các thiết chế văn hóa để hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Theo ông, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh các tuyến metro, mà phải được đánh giá bằng chất lượng của những cộng đồng được hình thành. "Một mô hình TOD thành công là khi người dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong một không gian kết nối thuận tiện bằng giao thông công cộng. Khi đó, nhà ở cho thuê không chỉ là nơi cư trú mà trở thành một cấu phần quan trọng của đô thị hiện đại, góp phần nâng cao năng suất lao động, giảm chi phí xã hội và thúc đẩy phát triển bền vững", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Dẫn kinh nghiệm từ các đô thị phát triển như Singapore, Tokyo (Nhật Bản) hay Seoul (Hàn Quốc), TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng, điểm khác biệt căn bản không nằm ở việc các quốc gia này xây dựng nhiều nhà ở cho thuê hơn, mà ở cách họ nhìn nhận loại hình nhà ở này trong cấu trúc phát triển đô thị. Họ không phát triển những dự án nhà ở đơn thuần để cho thuê, mà kiến tạo một môi trường sống hoàn chỉnh dành cho người thuê. Nói cách khác, điều được "thiết kế" không chỉ là căn hộ, mà là toàn bộ trải nghiệm sống và khả năng tiếp cận các cơ hội của đô thị.

Theo ông, tại các thành phố này, nhà ở cho thuê chưa bao giờ được quy hoạch như một "ốc đảo" tách biệt hay một dự án bất động sản vận hành độc lập. Ngay từ giai đoạn lập quy hoạch, các khu nhà ở đã được tích hợp vào tổng thể phát triển đô thị, gắn chặt với mạng lưới giao thông công cộng, các trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, không gian công cộng và các thiết chế văn hóa. Sự đồng bộ đó tạo nên một hệ sinh thái mà ở đó, người thuê không phải đánh đổi giữa chi phí nhà ở với cơ hội việc làm hay chất lượng sống. Họ có thể di chuyển thuận tiện bằng giao thông công cộng, tiếp cận đầy đủ các dịch vụ thiết yếu và duy trì một nhịp sống ổn định ngay tại nơi cư trú.

Chính tư duy quy hoạch này đã giúp thị trường nhà ở cho thuê tại các quốc gia phát triển duy trì nguồn cầu bền vững trong thời gian dài. Giá trị của dự án không được quyết định chủ yếu bởi vị trí trung tâm hay quy mô công trình, mà bởi khả năng kết nối với toàn bộ hệ sinh thái đô thị. Một căn hộ nằm cạnh ga metro, gần nơi làm việc, trường học và các tiện ích công cộng không chỉ là nơi để ở, mà còn giúp người thuê tiết kiệm thời gian, giảm chi phí sinh hoạt, mở rộng cơ hội nghề nghiệp và nâng cao chất lượng cuộc sống. Đó cũng là lý do tỷ lệ lấp đầy của các khu nhà ở cho thuê tại những khu vực này thường duy trì ở mức cao, đồng thời tạo ra dòng tiền ổn định để chủ đầu tư có điều kiện tái đầu tư, bảo trì và nâng cấp công trình.

"Nếu chỉ xây dựng các khối nhà rồi kỳ vọng người dân sẽ tự tìm đến thì rất dễ rơi vào tình trạng công trình thiếu sức sống. Khi tỷ lệ lấp đầy thấp, nguồn thu từ khai thác không đủ để duy trì vận hành và bảo trì, công trình sẽ xuống cấp nhanh hơn, giá trị tài sản suy giảm và cuối cùng tạo ra một vòng luẩn quẩn rất khó khắc phục", ông Quảng nhận định.

Trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD và mở rộng các cực tăng trưởng mới, đây là cơ hội để định hình lại thị trường nhà ở cho thuê theo chuẩn mực hiện đại.

TS. KTS. Trương Văn Quảng

TS. KTS. Trương Văn Quảng cũng nhấn mạnh rằng, trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD và mở rộng các cực tăng trưởng mới, đây là cơ hội để định hình lại thị trường nhà ở cho thuê theo chuẩn mực hiện đại. Theo ông, thành công của một dự án không nên được đo bằng mức tăng giá đất hay tỷ lệ bán hàng, mà phải được đánh giá bằng khả năng tạo lập những cộng đồng cư dân ổn định, đa dạng và có chất lượng sống tốt. Đó mới là nền tảng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững, đồng thời góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh và sức hấp dẫn của các đô thị Việt Nam trong dài hạn.

"Khi nhà ở được kết nối chặt chẽ với giao thông công cộng, việc làm và hệ thống tiện ích xã hội, người dân sẽ không chỉ tìm thấy một nơi để ở mà còn tìm thấy một nơi đáng sống. Đó mới là mục tiêu cuối cùng của quy hoạch đô thị và cũng là hướng đi mà thị trường nhà ở cho thuê Việt Nam cần hướng tới trong tương lai", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

❃ ❃ ❃

Đối với Việt Nam, trong bối cảnh công nghiệp hóa, đô thị hóa và sự hình thành các cực tăng trưởng mới đang diễn ra mạnh mẽ, phát triển nhà ở cho thuê không thể chỉ dừng lại ở việc bố trí quỹ đất hay gia tăng số lượng căn hộ. Điều quan trọng hơn là phải đặt loại hình nhà ở này trong mối liên kết hữu cơ với hệ thống giao thông công cộng, các trung tâm việc làm và hạ tầng xã hội ngay từ khâu quy hoạch. 

Chỉ khi trở thành một cấu phần của hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, nhà ở cho thuê mới có thể phát huy đúng vai trò là hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giảm chi phí đô thị, nâng cao năng suất lao động, tăng sức cạnh tranh của các thành phố và kiến tạo những cộng đồng cư dân bền vững. Đó cũng là cách để tránh lặp lại vòng luẩn quẩn của những khu nhà được xây dựng nhưng thiếu cư dân, đồng thời chuyển hóa nguồn lực đầu tư thành những giá trị phát triển lâu dài cho đô thị và nền kinh tế./.