Nhận diện thị trường khởi sắc, doanh nghiệp địa ốc tích cực tìm kiếm quỹ đất mới

Gia tăng quỹ đất chờ cơ hội

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2024 mới đây, lãnh đạo Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cho biết, tổng quỹ đất doanh nghiệp này hiện có vào khoảng gần 4.266ha, trong đó quỹ đất do Công ty tự phát triển là hơn 4.226ha, liên kết phát triển là gần 41ha.

Mặc dù sở hữu quỹ đất khá lớn nhưng để đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh trung và dài hạn, Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất tại khu vực Lâm Đồng và Đồng bằng sông Cửu Long. Với thị trường trọng yếu như TP.HCM, dù quỹ đất đã rất khan hiếm, Phát Đạt vẫn sẽ tìm kiếm cơ hội để tiếp tục phát triển các dự án linh hoạt ở khu vực trung tâm.

"Chủ trương của chúng tôi là tìm kiếm khu vực nào có pháp lý hoàn chỉnh chứ không mạo hiểm tại các khu đất không có pháp lý rõ ràng", ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng Giám đốc Bất động sản Phát Đạt nhấn mạnh.

Chia sẻ về kế hoạch phát triển năm 2024, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) cũng cho biết, Công ty đang đặt mục tiêu mỗi năm mua thêm 2 - 3 dự án để có đủ dư địa đưa ra thị trường 2.000 - 3.000 sản phẩm/năm. Bởi vì thời điểm hiện tại là cơ hội rất tốt cho việc gom đất với giá hợp lý và pháp lý rõ ràng.

Trong cuộc trả lời chất vấn cổ đông tại ĐHĐCĐ mới đây, Chủ tịch HĐQT Nam Long - ông Nguyễn Quan Xuân cũng chia sẻ về kế hoạch mở rộng quỹ đất trong 2 năm tới.

Ông Xuân cho biết, Nam Long dự kiến đầu tư 1.000 tỷ đồng để phát triển quỹ đất, nhưng sẽ tập trung dùng vốn tự có để đảm bảo tính an toàn, hướng đến quỹ đất phù hợp với việc tích hợp các dịch vụ tiện ích cho cư dân của dự án.

Tương tự, Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Mã: SGR) cũng lên kế hoạch dành 1.645 tỷ đồng để phân kỳ đầu tư cho các dự án tới năm 2025 và về sau. Riêng năm nay, Công ty sẽ đầu tư khoảng 500 tỷ đồng, còn hơn 1.100 tỷ là chuẩn bị cho những dự án gối đầu của giai đoạn 2025 - 2028.

Lãnh đạo Công ty cho biết, hiện SGR đang có khoản 20 dự án trong tay, song thời gian tới vẫn muốn tìm kiếm thêm các dự án có tiềm năng thông qua đầu tư trực tiếp, M&A, liên danh, liên kết, hợp tác đầu tư…

Việc tìm kiếm và mở rộng quỹ đất để phát triển không chỉ nằm trong chiến lược lâu dài của các doanh nghiệp mà ở thời điểm hiện tại, đây đang trở thành một xu hướng tất yếu của thị trường trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm. Vì vậy, không chỉ riêng doanh nghiệp bất động sản nhà ở mà kể cả các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cũng đang tham gia mạnh mẽ vào cuộc tìm kiếm này.

Từ "ông lớn" Kinh Bắc với quỹ đất "chim bay gãy cánh" đến IDICO, GELEX, Vinaconex đều đang cho thấy tham vọng "bành trướng" quỹ đất của mình.

Cụ thể, năm 2024, Kinh Bắc đặt mục tiêu có thêm cho mình hơn 4.000ha đất, nâng tổng quỹ đất của doanh nghiệp vượt ngưỡng 10.000ha. Với IDICO, doanh nghiệp này có kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp thêm 2.480 - 2.820ha.

Còn GELEX và Vinaconex, cả hai doanh nghiệp đều xác định sẽ đẩy mạnh bất động sản khu công nghiệp nên việc mở rộng quỹ đất là kế hoạch bắt buộc.

Doanh nghiệp bất động sản cần thận trọng

Đánh giá về cuộc đua mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhìn nhận, thị trường năm 2024 chứng kiến sự trở lại nhiều hơn của doanh nghiệp nội sau 2 năm tái cơ cấu. Xu hướng được dự báo của năm nay sẽ là các doanh nghiệp nội giàu tiềm lực tiếp tục cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch, còn khối ngoại đẩy mạnh săn các dự án gặp khó về tài chính.

"Khẩu vị đầu tư của các doanh nghiệp lúc này là dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có giá trị thật, có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển", bà Trang Bùi nói.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, doanh nghiệp càng có quỹ đất lớn thì càng nắm giữ nhiều lợi thế, song quỹ đất lớn mới chỉ là một nửa câu chuyện quyết định thành bại của doanh nghiệp. Lý do là bởi, trong bối cảnh thị trường nhà đất mới chỉ vừa vực dậy từ đáy, khó khăn vẫn bủa vây, nếu tốc độ hồi phục không như kỳ vọng và "núi" hàng tồn kho của các doanh nghiệp tiếp tục tăng thì những đơn vị dùng vốn vay để phát triển quỹ đất sẽ đối diện với gánh nặng nợ nần khổng lồ. Khi đó, không những kế hoạch về tăng trưởng không thành hiện thực mà doanh nghiệp sẽ chật vật trên đống tài sản "to phình".

Có cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, việc sở hữu quỹ đất lớn sẽ tạo lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là khi thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới. Các doanh nghiệp nhà ở sẽ có quỹ đất để phát triển dự án gối đầu, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của đại bộ phận người dân. Còn các doanh nghiệp khu công nghiệp thì có lợi thế trong thu hút FDI, nhất là trong bối cảnh làn sóng chuyển dịch đầu tư đang hướng về Việt Nam.

Tuy nhiên, trong "cơn say" mở rộng quỹ đất, các doanh nghiệp cũng cần đo lường khả năng tài chính của bản thân và cân đối với lượng tồn kho còn dang dở để phát triển cân đối, tránh làm ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp.

"Quỹ đất được xem là một dạng tài sản quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nó có thể là lợi thế để tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp nhưng cũng có thể là "điểm tử" nếu doanh nghiệp ôm quá nhiều trong khi tình hình tài chính không khả quan, hoạt động kinh doanh kém hiệu quả", TS. Đính bày tỏ.

Nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp có tham vọng mở rộng quỹ đất hiện nay, thực tế không ít doanh nghiệp đang "cõng" rất nhiều dự án dở dang với lượng hàng tồn kho khổng lồ.

Ví dụ như Kinh Bắc, tính đến ngày 31/3/2024, doanh nghiệp đang có tới 12.684 tỷ đồng hàng tồn kho. Tổng nợ phải trả đã tăng lên 19.193 tỷ đồng so với 13.226 tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2023; tương đương với 95% vốn chủ sở hữu (20.144 tỷ đồng).

Hay như trường hợp của Bất động sản Phát Đạt, tổng tài sản ngắn hạn tính đến ngày 31/3/2024 là 17.210 tỷ đồng nhưng có tới 12.302 tỷ đồng là hàng tồn kho, chiếm 71,5%. Nợ phải trả là 11.797 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ có 9.631 tỷ đồng.

Với hàng loạt dự án còn dở dang, việc tiếp tục mở rộng quỹ đất nếu triển khai thành công, các doanh nghiệp sẽ như "hổ mọc thêm cánh", ngược lại, đây cũng là con dao hai lưỡi, nếu doanh nghiệp gặp rủi ro trong việc đầu tư kinh doanh. Vì vậy, việc mở rộng quỹ đất cần được cân nhắc thận trọng để tránh đầu tư dàn trải, chôn vốn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh doanh nghiệp./.