"Niềm tin và nỗi sợ đã cùng lúc thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường"

Nghịch lý giá càng cao càng "cháy hàng"

9 tháng đầu năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình của chung cư Hà Nội đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2. Trong khi thời điểm cùng kỳ năm 2024, con số này chỉ dừng ở mức 63 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ trong một năm, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng 41%, tương đương khoảng 27 triệu đồng mỗi mét vuông. Theo đơn vị nghiên cứu CBRE, đây là mức tăng chưa từng có tiền lệ, phản ánh giai đoạn tăng trưởng giá "phi mã" của thị trường nhà ở.

Trong báo cáo mới đây, Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cũng cho biết, hơn 50% nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Thậm chí khu vực như Tây Hà Nội, vốn được coi là xa trung tâm hơn, cũng ghi nhận giá khởi điểm lên tới 104 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ liên tục leo thang, không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới, song điểm đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao 70 - 80%, thậm chí nhiều dự án còn "cháy hàng" ngay trong đợt đầu mở bán.

Đơn cử như dự án The Queen (Hà Nội), chỉ sau ngày kick off 9/9/2025, chủ đầu tư cho biết số lượng booking đã tăng vọt từng giờ và đạt gần 600 booking giữ chỗ chỉ sau 1 tháng.

Hay như dự án The Matrix One Premium (Hà Nội), ngay trước ngày mở bán chính thức 6/6/2025, dự án đã có tới 8.000 booking được ghi nhận, trong khi tổng nguồn cung dự án chỉ có 990 căn hộ. Như vậy, nếu tính trung bình theo căn thì cứ một căn có 8 người cùng booking.

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, giá bán chung cư sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong giai đoạn tới. Dù vậy, thanh khoản trên thị trường vẫn sẽ tốt, tỷ lệ hấp thụ vẫn tăng cao và các giao dịch vẫn được thiết lập mới. Nghịch lý này đang đặt ra câu hỏi lớn: Động lực nào khiến người dân vẫn "xuống tiền" mạnh mẽ, bất chấp mặt bằng giá liên tục lập đỉnh? Thực tế này đang cho thấy nhu cầu ở thực trên thị trường tăng cao hay chủ yếu là nhu cầu đầu cơ?

Cơn sốt niềm tin và tâm lý sợ bỏ lỡ

Theo các chuyên gia, tỷ lệ hấp thụ cao kỷ lục trên thị trường nhà ở, bất chấp giá nhà tăng "phi mã", không hoàn toàn phản ánh nhu cầu ở thực, mà còn mang nặng yếu tố đầu tư, đầu cơ và tâm lý FOMO (Fear Of Missing Out - sợ bỏ lỡ cơ hội). Khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, nhiều người rơi vào tâm thế "phải mua ngay", vì sợ nếu không "xuống tiền", họ sẽ không bao giờ mua được nữa.

TS. Võ Trí Thành, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhìn nhận, mức tăng giá tới 41% chỉ trong một năm đã củng cố mạnh mẽ niềm tin cố hữu rằng "giá nhà chỉ có tăng, không có giảm". Chính điều này đã kích hoạt làn sóng FOMO cực độ, khi cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều buộc phải tham gia "cuộc đua" để giữ chỗ, thay vì chờ đợi giá hạ.

Bên cạnh tâm lý này, người Việt vốn xem bất động sản là "của để dành", là kênh tích sản bền vững và an toàn nhất trong dài hạn. Do đó, ngay cả khi giá cao vượt xa khả năng chi trả, nhu cầu sở hữu nhà vẫn luôn duy trì ở mức cao.

Cũng theo TS. Võ Trí Thành, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn như lãi suất tiền gửi thấp, thị trường cổ phiếu biến động… bất động sản trở thành nơi "trú ẩn" của dòng tiền nhàn rỗi là điều tất yếu. Bởi bất động sản sẽ giúp bảo toàn giá trị tài sản và hạn chế được rủi ro lạm phát.

"Nói cách khác, niềm tin và nỗi sợ đã cùng lúc thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường, khiến bất động sản giữ được sức nóng ngay cả trong giai đoạn giá leo thang kỷ lục", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Chi nhánh CBRE Hà Nội cũng đồng tình, phần lớn người mua hiện nay là nhà đầu tư trung và dài hạn. Bởi họ nhìn thấy lợi thế của sản phẩm chung cư - vừa có thể khai thác kinh doanh, vừa là kênh giữ tài sản ổn định - từ đó hình thành niềm tin và sự yên tâm trong quyết định xuống tiền. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng lựa chọn những sản phẩm có thời gian bàn giao sau 2 - 3 năm.

Cũng theo bà An, mặt bằng lãi suất hiện đang ở ngưỡng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua tiếp cận vốn vay, qua đó góp phần duy trì thanh khoản của thị trường. Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư cũng tung ra các chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn, giúp người mua dễ dàng hơn trong việc bố trí dòng tiền.

Ngoài ra, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động mạnh, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản ổn định và ít rủi ro hơn. "Giá vàng trong nước đã tăng tới 65% chỉ từ đầu năm đến nay. Sự tăng giá mạnh của các loại tài sản khác góp phần định hình kỳ vọng giá bất động sản, khi người mua coi nhà ở là nơi bảo toàn giá trị lâu dài", bà An phân tích.

Có thể thấy, sức nóng của thị trường hiện tại không chỉ đến từ nhu cầu ở thực, mà còn là kết quả cộng hưởng giữa tâm lý FOMO, niềm tin "giá nhà không bao giờ giảm" và dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, nếu giá tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, "sức mua ảo" có thể sẽ sớm chạm ngưỡng giới hạn. Khi đó, thị trường dễ rơi vào suy giảm, thậm chí là "bong bóng" bất động sản. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác của nền kinh tế.

TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh, khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực sẽ dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: Một là các lĩnh vực mang tính "hào nhoáng" như showbiz, KOL, KOC; hai là các ngành đầu tư bất động sản, tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh.

Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực, tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng.

"Chúng ta cần bất động sản phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro", TS. Võ Trí Thành đặt vấn đề.