Thích
Biệt thự, liền kề giảm "nhiệt"
Trong báo cáo mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết, phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội và vùng lân cận tiếp tục chững lại khi người mua ngày càng thận trọng.
Trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận gần 2.100 căn mở bán mới, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II, nguồn cung đạt hơn 1.110 căn, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên). Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy sức hấp thụ của thị trường đang suy yếu đáng kể.
(Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Thanh khoản chậm lại cũng tạo áp lực lên mặt bằng giá. Theo CBRE, đến cuối quý II, giá bán sơ cấp biệt thự, liền kề đạt trung bình khoảng 209 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản chiết khấu), giảm khoảng 9% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình vào khoảng 195 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% theo quý.
CBRE nhận định, việc lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm đã tác động đáng kể đến tâm lý thị trường. Nhiều chủ sở hữu lựa chọn tạm dừng bán hoặc điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận thay vì chấp nhận giao dịch trong điều kiện chưa thuận lợi.
Đánh giá này cũng tương đồng với nhận định của đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young. Theo đơn vị này, phân khúc nhà thấp tầng đang trải qua một nhịp điều chỉnh rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng trước đó. Nguồn cung mới trong quý chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán từ những giai đoạn trước, tập trung tại Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Mê Linh.
Không chỉ chịu tác động từ mặt bằng lãi suất, phân khúc này còn đối mặt với rào cản lớn về giá bán. Khi nhiều sản phẩm có mức giá dao động từ 15 - 50 tỷ đồng mỗi căn, khả năng tiếp cận của người mua bị thu hẹp đáng kể, kéo theo thanh khoản suy giảm. Avison Young cho biết, tỷ lệ hấp thụ của các giỏ hàng mới hiện chỉ đạt khoảng 20%, thấp hơn đáng kể so với thời điểm cuối năm ngoái.
Dòng tiền ngày càng chọn lọc
Giới chuyên môn đánh giá, sự chững lại của phân khúc biệt thự, liền kề phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá.
Chia sẻ với báo chí, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét, khác hẳn bức tranh tăng trưởng đồng loạt của những năm trước. Dữ liệu quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhà riêng chỉ chiếm khoảng 22% tổng mức độ quan tâm đối với các sản phẩm rao bán, trong khi biệt thự chỉ đạt khoảng 9%, phản ánh sự suy giảm đáng kể của dòng tiền đối với các phân khúc có giá trị lớn.
Theo ông Tuấn, sau nhiều năm liên tục tăng giá, mặt bằng giá biệt thự và liền kề đã được thiết lập ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua. Trong khi đó, lãi suất cho vay tăng liên tục từ đầu năm khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng đắt đỏ, làm gia tăng áp lực đối với các nhà đầu tư vay vốn. "Khi chi phí vốn tăng lên nhưng dư địa tăng giá không còn đủ lớn như trước, tâm lý thị trường cũng thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Người mua không còn vội vàng xuống tiền mà dành nhiều thời gian hơn để đánh giá rủi ro, cân nhắc hiệu quả đầu tư và khả năng nắm giữ tài sản trong dài hạn", chuyên gia Batdongsan.com.vn đánh giá.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, quyết định của người mua hiện không chỉ chịu tác động từ yếu tố giá bán mà còn bị chi phối bởi những biến số vĩ mô như diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô. Trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản có thời điểm tăng lên 15 - 16%/năm, áp lực tài chính gia tăng đã khiến thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt.
Theo bà An, nhiều phân khúc, trong đó có nhà thấp tầng, đang bước vào một quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Tuy nhiên, đây là sự điều chỉnh mang tính tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng quá nhanh, tạo điều kiện để thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh và bền vững hơn, với động lực được dẫn dắt bởi nhu cầu thực và giá trị thực của tài sản thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Trong trung và dài hạn, phân khúc nhà thấp tầng được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực cạnh tranh khi nguồn cung mới không ngừng gia tăng. Theo Avison Young, giai đoạn 2027 - 2029, thị trường Hà Nội có thể đón thêm khoảng 14.000 căn nhà thấp tầng. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn ở mức cao và dòng tiền đầu tư ngày càng chọn lọc, tốc độ hấp thụ được dự báo sẽ chậm hơn đáng kể so với giai đoạn sôi động của năm 2025. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển sang một chu kỳ phát triển mới, thanh khoản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, mức giá hợp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước./.
