Thấy gì từ sức nóng của "cuộc đua" bất động sản công nghiệp?

Năm 2024, bất động sản công nghiệp tiếp tục được mệnh danh là phân khúc “ngôi sao” của thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp tên tuổi “bội thu” lợi nhuận, tiếp tục mở rộng quỹ đất phát triển; thị trường cũng chứng kiến một loạt doanh nghiệp mới có chiến lược bước vào đường đua của phân khúc đầy sức hấp dẫn này.

Dòng vốn FDI gia tăng cùng nhiều lợi thế đặc biệt khác giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam đón nhận cơ hội lớn hơn rất nhiều trong năm qua và thời gian tới. Tuy nhiên, làn sóng FDI mới đòi hỏi cao hơn về chất lượng nguồn cung theo xu hướng đồng bộ tiện ích, hạ tầng hiện đại, xanh - sinh thái, ứng dụng công nghệ cao,… Xu hướng này cùng cuộc cạnh tranh ngày một gay gắt không chỉ ở trong nước mà còn trên toàn cầu buộc các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp muốn làm chủ “cuộc chơi” cần định hình lại cách thức phát triển.

Dù kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng của phân khúc này ngày càng được củng cố, nhưng cơ hội không dành cho tất cả. Với bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới, việc nắm bắt được cơ hội hay rơi vào bẫy rủi ro, phụ thuộc vào khả năng thích ứng, chiến lược đường dài của doanh nghiệp trên nền tảng hỗ trợ, tháo gỡ và thúc đẩy của cơ chế, chính sách.

* * * * * * * * *

Tín hiệu sáng của phân khúc bất động sản công nghiệp trước hết được ghi nhận ở sự tăng trưởng mạnh trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nhóm ngành này trong năm 2024, điển hình nhất là quý III. Thống kê của VietstockFinance từ 27 doanh nghiệp bất động sản công nghiệp công bố báo cáo tài chính quý III (tính đến 20/11) cho biết, tổng doanh thu ghi nhận đạt hơn 9.400 tỷ đồng, lãi ròng gần 2.100 tỷ đồng, tăng lần lượt 29% và 55% so với cùng kỳ. Hầu hết các doanh nghiệp đều có lãi, trong đó có 14/27 doanh nghiệp có lãi tăng trưởng.

Bức tranh lợi nhuận sáng nhất ở các “ông lớn” khu công nghiệp. Dẫn đầu là Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) với mức lãi ròng đạt 574 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ và chiếm hơn 24% tổng lợi nhuận toàn ngành. Đây cũng là doanh nghiệp có doanh thu cao nhất. Theo sau là Becamex IDC (HOSE: BCM) với hơn 344 tỷ đồng lãi ròng, tăng 58%. CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) cũng thu về mức lãi tăng 56%, tương ứng 302 tỷ đồng.

Dù không phải lĩnh vực kinh doanh cốt lõi nhưng mảng bất động sản công nghiệp cũng đã mang về cho Tập đoàn Hòa Phát lợi nhuận tích cực, tăng gấp 9 lần trong quý III/2024, đạt 302 tỷ đồng nhờ việc cho thuê 70ha tại Khu công nghiệp Phố Nối A mở rộng (Hưng Yên).

Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) cũng ghi nhận mức lãi ròng quý III đạt 201 tỷ đồng, gấp hơn 41 lần so với cùng kỳ. Đóng góp chính cho kết quả kinh doanh khả quan này là hoạt động kinh doanh khu công nghiệp.

Lũy kế 9 tháng 2024, gần 60% doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng. Trong đó, IDC vẫn là cái tên có lợi nhuận lớn nhất ngành, đạt gần 1.639 tỷ đồng, tăng 95% so cùng kỳ; sau đó là BCM với mức lãi ròng 736 tỷ đồng, tăng 89%. Đáng chú ý, Sonadezi Châu Đức đã đạt 99% kế hoạch lợi nhuận năm 2024 chỉ sau 9 tháng (227 tỷ đồng) nhờ vào tăng trưởng từ bất động sản công nghiệp, hoạt động tài chính tích cực và dòng vốn FDI mạnh đổ về Bà Rịa - Vũng Tàu.

Giữa bối cảnh phục hồi tương đối ì ạch của thị trường bất động sản nói chung, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu trong năm 2024 khi có thể cảm nhận được một cuộc đua đang ngày càng tăng sức nóng. Với các “ông lớn” bất động sản khu công nghiệp kỳ cựu, năm 2024 không chỉ là một năm “bội thu” với kết quả kinh doanh khả quan mà quỹ đất khu công nghiệp cũng không ngừng được mở rộng làm “của để dành” đón đầu làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam.

Đô thị Kinh Bắc - doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp “khổng lồ” từ Bắc vào Nam, trong năm 2024 đã hoàn tất giải phóng mặt bằng thêm 200ha tại Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) và sẵn sàng cho thuê ngay khi dự án được phê duyệt. Doanh nghiệp đã ký MOU cho thuê hơn 100ha, trong đó LG Display dự kiến thuê 80ha. Hiện Kinh Bắc đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý cuối cùng và kỳ vọng được nhận chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2025. VCBS dự báo doanh thu từ 100ha đã ký của Tràng Duệ 3 sẽ có thể đạt khoảng 3.500 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp này đang tích cực mở rộng quỹ đất về các tỉnh thành phía Nam, đặc biệt tại Long An với Khu công nghiệp Lộc Giang, Khu công nghiệp Tân Tập với diện tích đất thương phẩm lần lượt đạt 326ha và 461ha. Cả hai KCN đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch 1/2000.

Với “ông lớn” IDICO, từ đầu năm, mục tiêu mở rộng diện tích đất khu công nghiệp được đặt ra là 2.000ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Hải Phòng. Tháng 9/2024, Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1-CONAC mở rộng quy mô 111ha tại thị xã Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu do công ty con của IDICO làm chủ đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trước đó, vào tháng 6, quỹ đất của IDICO được mở rộng thêm 470ha khi một công ty con khác được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Tân Phước 1 tại xã Tân Lập 1, huyện Tân Phước, tỉnh Tiền Giang. Dự án này được xem là một cột mốc quan trọng trong chiến lược mở rộng phát triển của IDICO khi nâng tổng quỹ đất của công ty này lên khoảng 3.900ha với 11 khu công nghiệp trên khắp cả nước.

Bên cạnh các dự án trên, IDICO còn góp vốn thành lập IDICO Vinh Quang để đầu tư vào khu công nghiệp Vinh Quang ở Hải Phòng diện tích giai đoạn 1 là 350ha, dự án đã hoàn tất quy hoạch 1/2000. Việc được phê duyệt thêm những dự án khu công nghiệp mới hoặc mở rộng diện tích khu công nghiệp hiện hữu giúp doanh nghiệp này có nền tảng thúc đẩy tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Hòa Phát cũng tham gia cuộc đua “săn” quỹ đất với kế hoạch phát triển thêm nhiều khu công nghiệp trong thời gian tới, hướng tới mục tiêu sở hữu 10 dự án. Đến nay, tổng diện tích đất khu công nghiệp đã được duyệt quy hoạch của Hòa Phát đạt trên 1.130ha, bao gồm 3 khu công nghiệp lớn: KCN Phố Nối A có quy mô hơn 688,94ha (Hưng Yên), KCN Hòa Mạc quy mô 131ha (Hà Nam), KCN Yên Mỹ II quy mô 313,5ha (Hưng Yên). Các khu công nghiệp này đã thu hút các nhà đầu tư đến từ Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Indonesia, Singapore, Hà Lan, Đức…

Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) đang đầu tư vào 11 công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp với 16 dự án trên tổng diện tích 6.566ha, tập trung tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh và Gia Lai. Trong năm 2024, doanh nghiệp này đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án KCN Hiệp Thạnh - giai đoạn 1, tỉnh Tây Ninh với quy mô 495ha. Không dừng lại ở đó, trong giai đoạn 2025 - 2030, GVR dự kiến mở rộng triển khai thêm 16.592ha đất KCN tập trung tại tỉnh Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, dự kiến nâng tổng diện tích đất công nghiệp của công ty lên 23.444ha.

Tại thủ phủ công nghiệp Bình Dương, ông lớn Becamex hiện có 7 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 4.700ha. Doanh nghiệp còn khoảng 848ha diện tích thương phẩm còn lại có thể cho thuê. Trong đó, KCN Cây Trường là dự án trọng điểm trong thời gian tới và dự kiến sẽ bắt đầu cho thuê từ 2025.

Trong năm qua, Viglacera cũng có ít nhất 2 khu công nghiệp mới được cấp phép, nhiều khu công nghiệp khác đang trong quá trình khởi động. Tổng công ty Viglacera sẽ thành lập các pháp nhân, chi nhánh mới để triển khai thực hiện các dự án như KCN Phù Ninh (400ha) và KCN Bắc Sơn (200ha) tại Phú Thọ, KCN Đông Mai mở rộng (150ha) tại Quảng Ninh, KCN Tây Phổ Yên (868ha) tại Thái Nguyên… Đến năm 2025, doanh nghiệp này đặt mục tiêu sẽ có thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích tăng thêm từ 2.000 - 3.000ha, tại các địa bàn tiềm năng.

Đáng chú ý, cuộc đua bất động sản công nghiệp năm qua không chỉ ghi nhận sự chuyển động của nhóm doanh nghiệp trong ngành bao gồm các ông lớn tên tuổi nói trên. Từ đầu năm, trong chiến lược đầu tư được công bố của nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn có thế mạnh về nhà ở, nghỉ dưỡng…, bất động sản công nghiệp cũng đã được “thêm vào giỏ hàng” với nhiều kỳ vọng khi đây là phân khúc sáng nhất thị trường. Nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh hơn mảng hạ tầng khu công nghiệp dù đây không phải là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi.

Đơn cử như Tập đoàn Hà Đô, bất động sản công nghiệp là lĩnh vực mới nhưng đã ghi nhận những tín hiệu tích cực trong năm qua. Doanh nghiệp này đã được UBND các tỉnh Ninh Thuận, Long An, Hưng Yên chấp thuận nghiên cứu lập quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn với tổng quy mô khoảng 1.000ha. Dù là lĩnh vực mới, đòi hỏi cần có sự đánh giá, nghiên cứu thận trọng trước khi đầu tư nhưng Hà Đô kỳ vọng, đây sẽ là lĩnh vực phát triển trọng điểm trong giai đoạn 2025 - 2030 của Tập đoàn.

Lãnh đạo Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) cũng nhận thấy tiềm năng của việc đầu tư khu công nghiệp và cho rằng, việc trước đây chưa quan tâm đến lĩnh vực này là một sai lầm, nếu đầu tư có thể mang lại khoản thu lớn so với bất động sản nhà ở. Do đó, Tập đoàn đang để ý tới 4 khu đất phát triển khu công nghiệp với quy mô trên dưới 2.000ha. Tháng 6/2024, DIC Holdings - thành viên của DIC Corp đã hợp tác với Công ty TNHH Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Vạn Thương để được ưu tiên làm tổng thầu thi công hạ tầng dự án khu công nghiệp 400ha tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng có chiến lược quay trở lại đường đua bất động sản công nghiệp sau giai đoạn bỏ lỡ cơ hội đầu tư vào phân khúc này. Doanh nghiệp đang nghiên cứu, tìm kiếm quỹ đất sạch và triển khai nhiều dự án khu công nghiệp tại Quảng Ngãi, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Tháp,… Riêng tại Đồng Tháp, Phát Đạt đã sở hữu gần 2.000ha đất công nghiệp. Nếu đấu thầu thành công một số dự án, lãnh đạo công ty cho biết sẽ chuyển hướng mạnh sang phân khúc này.

Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cũng có động thái đáng chú ý liên quan đến bất động sản công nghiệp khi đánh giá cao tiềm năng của phân khúc này và định hướng đây là lĩnh vực cộng hưởng để doanh nghiệp mở rộng phát triển theo chu kỳ chiến lược một cách ổn định, bền vững. Tầm nhìn đến năm 2030, TTC Land sẽ mở rộng thêm mảng này tại khu vực thị trường phía Nam để nắm bắt cơ hội.

Một điển hình khác không thể không kể tới là Taseco Land, ngay trong năm 2024 đã khởi công dự án Khu công nghiệp Đồng Văn 3 quy mô hơn 200ha tại Hà Nam với tổng vốn đầu tư 2.300 tỷ đồng. Đây là dự án khu công nghiệp đầu tiên trong kế hoạch phát triển 5 khu công nghiệp có tổng quy mô hơn 1.000ha của doanh nghiệp này.

Chuyển động tích cực của các doanh nghiệp trong phân khúc bất động sản công nghiệp cho thấy, cơ hội cho sự tăng trưởng bứt phá của phân khúc này đã được nhận diện rõ nét hơn trong năm 2024. Sự lạc quan và kỳ vọng của các doanh nghiệp vào phân khúc này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, trong đó điểm nhấn là làn sóng FDI mới kéo theo nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi sản xuất gia tăng.

 “Nhu cầu về bất động sản công nghiệp trên thị trường đang tăng lên, lượng tiêu thụ mạnh hơn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững, tập trung ở các tỉnh có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn FDI lớn”, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho hay.

Thực tế, trong nhiều năm qua, Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI. Dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn ổn định, thậm chí duy trì đà tăng trưởng bất chấp những bất ổn toàn cầu. Đơn cử như năm 2023, khi nền kinh tế toàn cầu vẫn đang loay hoay đối phó với lạm phát, FDI vào Việt Nam vẫn đạt con số ấn tượng với hơn 23 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm 2022. Trong 10 tháng 2024, vốn FDI đăng ký tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng gần 2% so với cùng kỳ, đạt 27,26 tỷ USD; trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo duy trì vị thế dẫn đầu.

Lý giải cho biểu hiện tích cực của dòng vốn FDI vào Việt Nam, GS.TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) phân tích: “Sau gần 40 năm đổi mới, cho đến nay, Việt Nam đã hội nhập sâu, rộng với thế giới, tham gia rất nhiều hiệp định FTA thế hệ mới. Điều đặc biệt hơn là trong bối cảnh thế giới có nhiều vấn đề an ninh, xung đột chính trị, kinh tế biến động, Việt Nam tiếp tục là điểm đến an toàn với kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế có triển vọng.

Bên cạnh đó, Việt Nam có vị trí gần các chuỗi cung ứng công nghệ cao của Châu Á, có thể hưởng lợi từ xu hướng các công ty đa quốc gia đã và đang chuyển một phần sản xuất ra khỏi Trung Quốc và tìm kiếm những nguồn cung ứng mới. Việt Nam có cơ hội để trở thành một trung tâm sản xuất toàn cầu mới. Làn sóng FDI lần thứ 4 vào Việt Nam được bắt đầu diễn ra từ năm 2024 trở đi.

Ngoài những yếu tố trên, sức hút của Việt Nam còn được bồi đắp bởi những hiệu ứng lớn đến từ những kết quả nổi bật trong quan hệ ngoại giao với các đối tác quan trọng như Hoa Kỳ, EU, Nga, Ấn Độ, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và các nước Cộng đồng ASEAN.

Việt Nam đã chủ động tham gia Quy tắc Thuế Tối thiểu toàn cầu; Quốc hội Việt Nam đã thông qua chủ trương áp dụng quy tắc này từ 1/1/2024, cùng với thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung trên cơ sở đạt được sự đồng thuận của các tập đoàn kinh tế đang đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam.

Chính phủ Việt Nam cũng luôn quan tâm vấn đề cải cách nền hành chính quốc gia, môi trường đầu tư. Cơ sở hạ tầng, logistics như hệ thống cảng biển, sân bay và mạng lưới đường bộ được chú trọng đầu tư giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp và các thị trường tiêu thụ trong và ngoài nước. Nhờ vậy, Việt Nam luôn được các tổ chức quốc tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là điểm đến đầu tư đầy hứa hẹn”.

Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký những năm gần đây. Nếu tính riêng trong lĩnh vực chế biến, chế tạo thì vốn FDI trong khu công nghiệp chiếm tới 70 - 80%.

Các khu công nghiệp đã thực sự trở thành khu vực trọng điểm thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài, là điểm đến của nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới (Samsung, LG, Canon, Foxconn, Lego, Goertek, Hyosung, Formosa…), đóng vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách nhà nước, tạo việc làm, góp phần nâng cao sức cạnh tranh, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tái cơ cấu nền kinh tế và thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế thế giới.

Tính đến hết tháng 7/2024, cả nước đã có 431 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích khoảng 132,3 nghìn ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 89,9 nghìn ha, trong đó có 301 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, thu hút được lượng vốn đầu tư lớn, bổ sung nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung cũng như các địa phương nói riêng.

Theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội thông qua ngày 13/11/2021, đến hết năm 2030, diện tích đất phát triển các khu công nghiệp sẽ đạt khoảng 210.930ha. Như vậy, từ nay đến năm 2030 sẽ có thêm khoảng 120.000ha khu công nghiệp, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê khoảng 80.000 - 85.000ha.

Với nhu cầu ngày một tăng, trong năm 2024 hàng loạt dự án khu công nghiệp mới được phê duyệt chủ trương đầu tư, phần lớn trong số này sẽ đi vào hoạt động từ năm 2026. Việc bổ sung loạt dự án khu công nghiệp có nhiều ý nghĩa trong việc đón làn sóng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, gia tăng lợi thế cạnh tranh của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong nước. Dự kiến các địa phương có lợi thế về quỹ đất dồi dào cho phát triển công nghiệp, sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong việc đơn giản hóa thủ tục giải phóng mặt bằng, sẽ có những tiến triển đáng kể trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp thời gian tới.

Nói vậy để thấy rằng, vốn FDI tạo động lực cho bất động sản công nghiệp phát triển. Nhưng ở góc nhìn ngược lại, chất lượng bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hoặc là tạo nên sức hấp dẫn, hoặc là làm giảm sức hút của Việt Nam đối với dòng vốn FDI.

Điểm nhấn mang lại lợi thế trong quá trình thu hút doanh nghiệp FDI vào các khu - cụm công nghiệp Việt Nam trước đây nằm nhiều ở sự cạnh tranh về mức giá cho thuê, theo đó mức giá cho thuê bình quân đang ở ngưỡng cao nhất khoảng 5,6 USD/m2/tháng, thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực; bên cạnh đó là mức giá nhân công rẻ. Tuy nhiên, trong làn sóng FDI mới, 2 yếu tố này không còn là yếu tố hàng đầu chi phối quyết định của các tập đoàn sản xuất toàn cầu.

GS.TSKH. Nguyễn Mại trăn trở:

“Chúng ta không thể "nằm ngủ" trên thông điệp "Việt Nam là điểm đến đầy hứa hẹn của các nhà đầu tư nước ngoài", mà luôn luôn phải cảnh giác một điều rằng, cạnh tranh trong thu hút dòng vốn FDI mới đang rất khốc liệt. Một số nước ASEAN như Thái Lan, Indonesia và Malaysia với nguồn lực tốt hơn, đang có chính sách giảm thuế hoặc hỗ trợ nhiều hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Indonesia có dân số gấp 3 Việt Nam, GDP hiện nay khoảng 1.100 tỷ USD gấp 2,5 lần Việt Nam (400 tỷ USD); nhân công có chất lượng cao, giá rẻ… và họ cũng sẵn sàng có những khu công nghiệp sạch quy mô lớn khoảng 500ha để thu hút các nhà đầu tư lớn.

Ấn Độ cũng đang nổi lên như một thỏi nam châm hấp dẫn nhà đầu tư đến từ Mỹ, EU, Hàn Quốc, Nhật Bản... nhờ chính sách hấp dẫn của Chính phủ liên bang và chính quyền các bang. Ví dụ, mỗi tập đoàn lớn chuyển từ Trung Quốc sang Ấn Độ ở các lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ bán dẫn mà nước này đang cần thu hút thì ngoài việc được giảm thuế, giảm tiền thuê đất, còn được chính phủ tài trợ khoản tài chính không hoàn lại trị giá hàng trăm triệu USD. Các dịch vụ phụ trợ từ kế toán, thuế... của Ấn Độ rất tốt để có thể phục vụ, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp Mỹ. Thung lũng Silicon của Ấn Độ là một thế giới rất hiện đại, không kém Mỹ dù người dân nước họ còn nghèo. Ấn Độ đào tạo nhiều nhất về kỹ sư, nguồn nhân lực chất lượng cao... Rất nhiều người tài nổi tiếng trên thế giới là người Ấn Độ. Nếu so sánh giữa 2 nước, nhiều doanh nghiệp FDI có thể sẽ đặt Ấn Độ trên Việt Nam.

Đưa ra một số dẫn chứng như trên để thấy rằng, chúng ta không nên coi nhẹ lợi thế cạnh tranh của các nước. Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài không chỉ là vấn đề của riêng doanh nghiệp trong nước mà là câu chuyện cạnh tranh quốc gia. Xu hướng của các nước là thay đổi liên tục, không ngừng để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Nếu không linh hoạt, thích ứng và nắm bắt kịp thời những biến chuyển của dòng vốn đầu tư toàn cầu để cải cách môi trường đầu tư theo hướng phù hợp thì dù Việt Nam có được ca ngợi hấp dẫn bao nhiêu thì cũng không đủ năng lực cạnh tranh để thu hút đầu tư. Việt Nam có nằm trong chuỗi cung ứng sản xuất mới hay cũng bị các đầu tàu FDI dịch chuyển cơ sở sản xuất về nước hoặc sang nước khác. Đó là vấn đề cần bàn tới”.

Trên thực tế, sự dịch chuyển, tái cơ cấu các chuỗi sản xuất toàn cầu, nhất là trong các ngành công nghệ lõi, công nghệ bán dẫn, công nghệ của tương lai đang định hình lại “cuộc chơi lớn” về thu hút FDI, buộc Việt Nam phải có cách tiếp cận mới để tận dụng cơ hội hợp tác và bước lên nấc thang cao hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu. Các doanh nghiệp quốc tế hiện nay không chỉ tìm kiếm những thị trường mới để mở rộng sản xuất, mà còn đòi hỏi môi trường đầu tư phải có sự minh bạch, ổn định, và có khả năng thích ứng nhanh với những thay đổi của thị trường toàn cầu. Trong phân khúc bất động sản công nghiệp, làn sóng FDI hướng tới yếu tố xanh, bền vững. Đầu tư vào dự án công nghệ cao, sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường đang là xu thế trong làn sóng mới này.

Khảo sát của KPMG với sự tham gia của 200 doanh nghiệp FDI cho thấy, bên cạnh các yếu tố vị trí, nguồn lao động hay hạ tầng logistics, các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chí xanh đang là một trong những ưu tiên hàng đầu của các công ty FDI khi chọn địa điểm đầu tư tại Việt Nam.

Dữ liệu sơ cấp trong quá trình làm việc với khách hàng của Savills Hà Nội cũng chỉ ra, khoảng 80 - 85% các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều có yêu cầu cao về các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) khi lựa chọn địa điểm thuê nhà máy, ưu tiên yếu tố bền vững.

Như vậy, việc chuẩn bị hạ tầng khu công nghiệp một cách tốt nhất, trên cơ sở đáp ứng nhu cầu ngày một khắt khe hơn của các “đại bàng” FDI là rất quan trọng. Nếu không đáp ứng được, bất động sản công nghiệp Việt Nam không những không nắm bắt được cơ hội mà thậm chí còn trở thành “gót chân Asin” khiến nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn quay lưng.

Không thể trong ngày một ngày hai mà có thể tranh thủ được cơ hội thu hút dòng FDI thế hệ mới. Nhưng vấn đề là phải bắt tay vào làm ngay, cần gỡ những khúc mắc trước mắt để tạo ra một nền tảng cơ bản về khung chính sách, hạ tầng, nguồn nhân lực, đồng thời thúc đẩy các động lực tăng trưởng mới.

Bên cạnh đó, cần có định hướng chiến lược có thể thực thi được để tạo niềm tin rằng, trong vài ba năm tới, Việt Nam có thể đáp ứng được các điều kiện trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng của các tập đoàn toàn cầu. Các nhà đầu tư lớn thường đầu tư dựa trên tầm nhìn dài hạn. Có thể thời điểm này Việt Nam chưa đáp ứng được hoàn toàn các tiêu chí, nhưng nếu tạo ra được cơ sở để tin tưởng và có lộ trình hoàn thiện rõ ràng thì sẽ tận dụng được cơ hội.

Một điểm quan trọng nữa là trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng hơn, Việt Nam phải tiếp tục tạo ra sự đột phá. Trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới, Việt Nam đã nhiều lần tạo đột phá, đơn cử như thí điểm ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất. Song hiện nay, thuế, quỹ đất, hay nguồn lao động rẻ dù vẫn còn giá trị nhưng không tạo ra được lợi thế đột phá để cạnh tranh với các nước trong khu vực - cũng đang muốn thu hút đầu tư trong ngành công nghiệp bán dẫn như Việt Nam. Vì vậy, Việt Nam phải tạo ra đột phá hơn trong chuyển đổi xanh và hạ tầng công nghệ mà xu hướng mới đang đòi hỏi ngày một cao hơn.

Yêu cầu của khách hàng luôn là bất tận, trong đó từ xưa đến nay, từ Á sang Âu thường coi tiêu chí “ngon, bổ, rẻ” gần như là chung nhất của mọi khách hàng. Làm sao phải bắt kịp xu hướng, chất lượng cao nhưng giá lại phù hợp. Tuy nhiên, đây mới là điều “cần”. Đối với bất động sản công nghiệp, điều kiện “đủ” còn phải là bảo đảm phát triển bền vững. Mà yếu tố then chốt của phát triển bền vững là kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, nên bất động sản công nghiệp cũng phải theo xu hướng chuyển đổi xanh thì mới đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp sản xuất.

Tại sao vậy?

Bởi vì Việt Nam có nền kinh tế mở thuộc vào top đầu thế giới, tham gia rất nhiều hiệp định thương mại song phương, đa phương; đồng thời cũng tham gia nhiều công ước về bảo vệ môi trường, giảm phát thải... Mặt khác, muốn đạt được mục tiêu trở thành một đất nước thu nhập cao năm 2025 thì các doanh nghiệp phải tham gia được vào chuỗi cung ứng toàn cầu, đẩy mạnh xuất khẩu. Bên cạnh việc tuân thủ điều khoản trong các công ước, hiệp định mà Chính phủ đã ký kết, các doanh nghiệp cũng đồng thời phải thỏa mãn điều kiện mà nước nhập khẩu đặt ra. Trong đó, có điều kiện về môi trường, phát thải...

Chẳng hạn như, hàng hóa muốn vào thị trường châu Âu sẽ phải đáp ứng khá nhiều tiêu chuẩn, trong đó có lẽ tiêu chuẩn về phát thải khí nhà kính là rất đáng chú ý. Nhà sản xuất phải hướng đến tiêu chuẩn Net zero, có nghĩa là phải bảo đảm phát thải carbon bằng không. Nếu khâu sản xuất không bảo đảm được trung hòa carbon thì phải mua tín chỉ; mà mua thì tất nhiên là tốn chi phí, trong khi nhiều chuyên gia nhận định giá tín chỉ carbon sẽ ngày càng cao nên nếu phải đi mua sẽ tăng chi phí, đội giá thành, dẫn đến bào mòn lợi nhuận. Vì thế, các doanh nghiệp sản xuất sẽ hướng đến thuê nhà xưởng ở những khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái; trong đó yếu tố xanh dễ làm và dễ đáp ứng tiêu chuẩn về phát thải nhất là sử dụng năng lượng tái tạo, trọng tâm là điện mặt trời áp mái.

Nói tóm lại, nếu bây giờ đi vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nên đi theo xu hướng xanh, làm khu công nghiệp sinh thái. Trong đó phương án khả thi cao là sử dụng điện mặt trời và tính toán đến việc thiết lập chu trình khép kín trong sản xuất theo hướng kinh tế tuần hoàn. Điều này sẽ thu hút các doanh nghiệp sản xuất lớn vào khu công nghiệp, bởi những điều đó sẽ gia tăng lợi thế khi xuất khẩu hàng hóa, nhất là vào thị trường châu Âu và các thị trường khó tính nhưng lợi nhuận cao khác. Vì vậy, đầu tư theo xu hướng xanh đối với nhà phát triển bất động sản công nghiệp là đầu tư cho cả trước mắt và lâu dài; trước mắt là để thu hút các doanh nghiệp vào lấp đầy khu công nghiệp và lâu dài là để phát triển ổn định, bền vững. Đặc biệt, nếu chủ đầu tư bất động sản công nghiệp phát triển điện mặt trời áp mái thì không những là lợi thế để thu hút doanh nghiệp vào khu công nghiệp mà còn mang lại nguồn thu về lâu dài cho chính chủ đầu tư.

Sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp trong thời gian qua đã gây áp lực lớn đến môi trường sống của người dân. Có đến 13% khu công nghiệp đang hoạt động chưa xây dựng nhà máy xử lý nước thải đe dọa sức khỏe và đời sống người dân quanh khu công nghiệp, ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí, chất thải nguy hại tăng đe dọa đến sức khỏe của cộng đồng dân cư xung quanh.

Các khu công nghiệp truyền thống thường tập trung vào việc tối đa hóa lợi nhuận và tăng trưởng kinh tế mà không đặt nặng vấn đề bảo vệ môi trường hoặc phúc lợi xã hội. Hơn nữa, do các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp gặp khó khăn về vốn và tài chính nên thường phát triển theo giai đoạn cuốn chiếu trong khi việc đầu tư một cách đồng bộ toàn bộ hệ thống các phân khu chức năng và hệ thống xử lý nước thải, hệ thống hoàn thiện điện nước thì cần nguồn vốn lớn và phải đầu tư ngay từ ban đầu.

Thực trạng này đã đặt ra yêu cầu phải nâng cao chất lượng khu công nghiệp theo hướng phát triển bền vững trong thời gian tới với trọng tâm là phát triển các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp xanh dựa trên quản lý tiên tiến, sử dụng hiệu quả tài nguyên, năng lượng và nguyên vật liệu…

Hơn nữa, việc phát triển các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp xanh cũng trở thành yêu cầu bắt buộc để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng xanh và thực hiện cam kết tại COP 26 để đạt mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.

Nắm bắt xu hướng chuyển đổi xanh toàn cầu, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu trở thành một quốc gia phát triển vào năm 2045 và đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Các khu công nghiệp xanh ở Việt Nam có lợi thế hơn so với khu công nghiệp truyền thống nhờ được ưu tiên hỗ trợ về công nghệ, xuất khẩu, thương hiệu, chuỗi giá trị và vay ưu đãi theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Ngày 1/10/2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1658/QĐ-TTg, phê duyệt Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, đề ra định hướng, chính sách khuyến khích thu hút FDI xanh vào chế biến, chế tạo, chuyển đổi sang doanh nghiệp sinh thái, khu công nghiệp, khu kinh tế sinh thái, hình thành các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ sinh thái.

Trước đó, giai đoạn 2015 - 2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp cùng UNIDO triển khai chuyển đổi 4 khu công nghiệp thí điểm sang khu công nghiệp sinh thái. Giai đoạn 2020 - 2024, mô hình này được nhân rộng tại Hải Phòng, Đồng Nai và TP.HCM, góp phần vào tăng trưởng GDP từ 0,8 - 7% và giảm khí thải từ 8 - 70%.

Tuy nhiên, hành trình chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp bền vững còn đối mặt với nhiều thách thức, từ nhận thức của doanh nghiệp đến vấn đề kỹ thuật và chính sách hỗ trợ.

Trên thực tế, Việt Nam hiện có hàng trăm khu công nghiệp trải dài khắp cả nước, nhưng đa phần vẫn hoạt động theo mô hình truyền thống, chú trọng tăng trưởng kinh tế mà ít quan tâm đến các yếu tố bền vững. Cả nước chỉ có 4 khu công nghiệp sinh thái trên tổng số hơn 400 khu công nghiệp. Khảo sát từ tổ chức Sáng kiến Thương mại Bền vững cho thấy, chỉ khoảng 20% khu công nghiệp thực sự áp dụng mô hình bền vững, và 50% chưa có ý niệm rõ ràng về mô hình này.

Nhiều khu công nghiệp lâu năm, như ở TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ, đang gặp khó khăn trong việc thay đổi do thiết kế ban đầu chưa phù hợp cho mô hình xanh hóa. Nhiều doanh nghiệp tại đây cũng gặp rào cản lớn trong việc đầu tư công nghệ mới để giảm khí thải và tiết kiệm năng lượng, dẫn đến việc chỉ áp dụng mô hình xanh khi có nhu cầu từ khách hàng hoặc đối tác nước ngoài.

Ông Thomas Rooney Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội lý giải: "Việc chuyển đổi một khu công nghiệp thông thường thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường không đơn giản vì chi phí tốn kém và cần sự xem xét kỹ lưỡng của Chính phủ về khung pháp lý. Chi phí xây dựng các khu công nghiệp xanh thường cao hơn khoảng 30% so với các khu công nghiệp truyền thống. Cần có thêm những chính sách ưu đãi cùng với việc áp dụng hỗ trợ tín dụng cho các nhà đầu tư giúp giảm gánh nặng chi phí ban đầu".

Bộ Kế hoạch và Đầu tư định hướng đến năm 2030, sẽ có 40 - 50% địa phương có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái và 8 - 10% địa phương có định hướng xây dựng khu công nghiệp sinh thái mới. Để thực hiện mục tiêu này, cần hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật nhằm hướng dẫn việc tái sử dụng nguyên vật liệu, chất thải, thúc đẩy kinh tế tuần hoàn trong khu công nghiệp, đồng thời, đẩy mạnh huy động nguồn lực từ các tổ chức quốc tế, hiệp hội doanh nghiệp, ngân hàng thương mại, tổ chức tài chính xanh...

Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm các ưu đãi về tài chính để khuyến khích doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi và xây dựng mới khu công nghiệp sinh thái. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang hoàn thiện đề xuất xây dựng dự án luật về khu công nghiệp, khu kinh tế. Cùng với đó, sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các địa phương, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, đặc biệt là đối với các mô hình khu công nghiệp mới.

Một số điển hình về công nghiệp xanh tại Việt Nam

Mặc dù còn nhiều thách thức, một số khu công nghiệp ở Việt Nam đã đi tiên phong trong việc chuyển đổi sang mô hình bền vững. Các doanh nghiệp FDI và nhà đầu tư nước ngoài tích cực hưởng ứng Chiến lược tăng trưởng xanh của Chính phủ; nhiều mô hình thành công đã được thực hiện tại nhiều ngành kinh tế, nhiều địa phương, cùng với doanh nghiệp trong nước tạo thành trào lưu xây dựng kinh tế xanh của Việt Nam.

Dẫn đầu về xu hướng này ở Việt Nam là các khu công nghiệp của VSIP ở Bình Dương và khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng. Các đơn vị này đang sử dụng hệ thống năng lượng điện mặt trời áp mái để cung cấp điện cho một phần khu công nghiệp, và hệ thống xử lý nước thải hiện đại nhằm giảm tác động môi trường.

Đặc biệt, khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương từ khi mới khởi công đã được LEGO - tập đoàn sản xuất đồ chơi lớn nhất thế giới có trụ sở chính tại Đan Mạch, chọn làm nơi đặt nhà máy trung hòa carbon đầu tiên của tập đoàn trên thế giới với tổng vốn đầu tư 1,3 tỷ USD. VSIP cũng xây dựng một trang trại năng lượng mặt trời rộng 50ha để cung cấp điện tại chỗ cho các nhà máy lớn trong khu công nghiệp, qua đó giúp cung cấp đủ năng lượng mặt trời để đáp ứng 100% yêu cầu năng lượng hằng năm của nhà máy LEGO.

Khu công nghiệp VSIP III được tỉnh xác định là khu công nghiệp thế hệ thứ 3, ưu tiên các loại hình công nghiệp công nghệ cao, phát triển kinh tế xanh, giảm thiểu ô nhiễm môi trường với các thiết kế mới, đồng bộ về việc sử dụng năng lượng, xử lý nước, chất thải đến quản lý giao thông và an ninh.

Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền của Shinec cũng được xây dựng theo mô hình khu công nghiệp xanh không khói bụi, thực hiện chu trình kinh tế tuần hoàn với diện tích khoảng 1.000ha. Trong đó, 31% diện tích đất được sử dụng cho các công trình cây xanh, vượt 6% theo tiêu chí xác định một khu công nghiệp sinh thái trong Điều 42, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định, khu công nghiệp sinh thái phải thực hiện ít nhất một liên kết cộng sinh, thì ở Nam Cầu Kiền hiện nay có ba liên kết.

Shinec chọn đầu mối doanh nghiệp thuộc nhóm dẫn dắt ba mối quan hệ cộng sinh trong khu, rồi vận động thành lập Câu lạc bộ Eco Nam Cầu Kiền. Đến nay, câu lạc bộ này có sự tham gia của lãnh đạo 70 doanh nghiệp trong khu, trong đó có các doanh nghiệp của Ý, Hà Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Việt Nam nhằm đưa “đầu ra của doanh nghiệp này là đầu vào của doanh nghiệp khác”.

Theo doanh nghiệp này, bất động sản công nghiệp là ngành dịch vụ thông qua khai thác không gian. Vì vậy, dù vốn đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp sinh thái ước tính cao hơn so với khu công nghiệp truyền thống khoảng 30%, nhưng nhà đầu tư có thể mở rộng các loại dịch vụ tiện ích và thu phí suốt vòng đời 50 năm.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đã, đang thực hiện “xanh hóa” khu công nghiệp. Tập đoàn An Phát Holdings đã chủ trương xây dựng Khu công nghiệp An Phát Complex và An Phát 1 trở thành khu công nghiệp kiểu mẫu và tiên phong ở Hải Dương áp dụng tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị doanh nghiệp).

Tổng công ty IDICO - CTCP đặt mục tiêu xây dựng hệ sinh thái khu công nghiệp (KCN) xanh, bền vững, đón đầu xu thế Net Zero vào năm 2050, thể hiện qua chiến lược phát triển hạ tầng các khu công nghiệp đồng bộ, chất lượng cao, hướng đến ESG. Doanh nghiệp đang từng bước thực hiện chuyển đổi Khu công nghiệp Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng (Bà Rịa Vũng Tàu) từ khu công nghiệp truyền thống sang định hướng khu công nghiệp sinh thái bằng các hành động thực tế như thiết lập cộng sinh công nghiệp giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên và năng lượng, giảm thiểu chất thải và tận dụng tối đa nguồn nguyên liệu tái chế; sử dụng nền tảng giám sát khu công nghiệp thông minh cho phép quản lý và giám sát hiệu quả sử dụng năng lượng, từ đó nâng cao hiệu quả vận hành và giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường. Mục tiêu của IDICO là giảm lượng khí thải và tiêu thụ năng lượng, giảm thiểu tác động đến môi trường, đồng thời tạo ra một môi trường làm việc xanh, sạch, an toàn cho doanh nghiệp và người lao động.

Tập đoàn Hòa Phát cũng dành sự ưu tiên hàng đầu đối với những dự án khu công nghiệp xanh, thu hút đầu tư trong các lĩnh vực sản xuất công nghiệp hỗ trợ và công nghệ cao. Doanh nghiệp khẳng định xây dựng các dự án không chỉ vì lợi ích trước mắt mà còn hướng tới sự phát triển bền vững, dài hạn. Các khu công nghiệp của Hòa Phát đã và sẽ đầu tư xây dựng đều hướng tới mục tiêu phát triển là khu công nghiệp xanh, sinh thái, đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.

Làn sóng FDI mới đang dẫn dắt và tạo ra sự thay đổi về phương thức sản xuất, theo đó, các doanh nghiệp ngành công nghiệp của Việt Nam muốn tham gia và trụ vững trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu cũng phải đáp ứng được các yêu cầu mới. Chính vì vậy, doanh nghiệp làm hạ tầng khu công nghiệp - bất động sản công nghiệp muốn làm chủ “cuộc chơi” bắt nhịp với xu hướng mới để không chỉ đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp FDI mà còn cả những doanh nghiệp sản xuất trong nước, bao gồm cả doanh nghiệp phụ trợ vừa và nhỏ. Họ chỉ lựa chọn khu công nghiệp đáp ứng được các tiêu chuẩn đặt ra trong chuỗi cung ứng, đảm bảo yếu tố xanh, sinh thái và có sự đồng bộ, gắn kết với đô thị và hạ tầng xung quanh. Nếu như 5 năm trước, vấn đề “xanh hóa” được đặt ra mang tính cân nhắc thì bây giờ là điều bắt buộc phải làm; việc phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ cũng vậy. Đây là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, khi chi phí đầu tư tăng lên, và yêu cầu cao hơn về khả năng thích ứng, linh hoạt.

Theo nhiều chuyên gia, bất động sản công nghiệp trong giai đoạn này đang cho thấy tiềm năng vượt trội, tiếp tục giữ vị thế “ngôi sao” của thị trường bất động sản nhưng không phải lúc nào cũng dễ sinh lời cho doanh nghiệp, đặc biệt khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia, mức độ cạnh tranh càng lớn. Sự cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi các doanh nghiệp phải định vị một “cuộc chơi đường dài”, kiên nhẫn với những chiến lược đầu tư bài bản, chuyên nghiệp hơn.

Cơ hội đi kèm rủi ro. Với bất động sản công nghiệp, doanh nghiệp cần nguồn vốn đầu tư không nhỏ - có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng, trong khi thủ tục pháp lý đầu tư dự án hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, có thể kéo dài thời gian và gia tăng chi phí. Đó là chưa kể đến những đòi hỏi khắt khe mới, không phải khu công nghiệp nào hiện cũng có khả năng đáp ứng để đạt tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tốt. Nếu không thận trọng trong bài toán tài chính và đầu tư, lao vào “cơn say” mở rộng quỹ đất, doanh nghiệp có thể đối mặt với tình trạng vỡ kế hoạch lợi nhuận, thậm chí thua lỗ, đặc biệt là với các doanh nghiệp “tay ngang”, và kể cả các “ông lớn” cũng không ngoại lệ. Bài học của không ít doanh nghiệp thất bại khi lấn sân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp chính là “vết xe” mà hiện tại các doanh nghiệp cần tránh đi vào.

Nhiều năm về trước, cũng đã từng có cuộc chạy đua ồ ạt phát triển khu công nghiệp ở hầu hết các địa phương. Tuy nhiên, thực tế nhiều khu công nghiệp hoạt động không hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy thấp, nhiều nơi bỏ hoang, không thể thu hút được đầu tư, gây lãng phí tài nguyên đất đai. Nhiều khu công nghiệp chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài tới nên không đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến tình trạng “chỗ nào thừa vẫn thừa mà chỗ nào thiếu vẫn thiếu".

Việc khu công nghiệp mọc lên ồ ạt theo kiểu “thấy người ăn khoai cũng vác mai đi đào” có thể gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng, tác động xấu đến kinh tế - xã hội, ảnh hưởng môi trường. Do đó, các địa phương và doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy hướng tới phát triển bền vững để có sự chuẩn bị sẵn sàng hơn mới đón được làn sóng dịch chuyển FDI vào phân khúc này. Trên tất cả cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ, lựa chọn vị trí phù hợp, không phát triển một cách tràn lan. Các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp cần tiếp tục nâng cao chất lượng hạ tầng khu công nghiệp và đa dạng hóa dịch vụ để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hấp dẫn và cạnh tranh hơn.

Tổng kết lại có thể nói, những chính sách quan trọng của Chính phủ đã và đang tác động tích cực đến sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Cùng với đó, làn sóng dịch chuyển đầu tư toàn cầu do tác động từ sự thay đổi về địa chính trị và sự ổn định chính trị của Việt Nam được coi là những lợi thế đặc biệt, tạo ra cơ hội vàng cho phát triển bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, đó mới là điều kiện “cần”. Còn có chuyển hóa được cơ hội thành hiện thực được hay không mấu chốt nằm ở việc Việt Nam, trong đó bao gồm cả chính quyền và nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản công nghiệp, có chuẩn bị kịp thời, đáp ứng đầy đủ về thể chế, cơ sở pháp lý, nguồn nhân lực được hay không. Đặc biệt là có nắm bắt kịp thời xu hướng thế giới trong việc chuyển đổi xanh, nhất là xu hướng kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và áp dụng trong việc phát triển bất động sản công nghiệp được hay không.

Hay nói cách khác, chỉ có nắm bắt được xu hướng chuyển đổi xanh, bất động sản công nghiệp Việt Nam mới có thể đón được làn sóng dịch chuyển đầu tư toàn cầu và bảo đảm phát triển ổn định, bền vững, từ đó mang lại hiệu quả cao cả trong trước mắt và lâu dài./.

Phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối diện với một loạt những thách thức, như về thể chế chưa có sự bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, đầy đủ. Hoạt động của khu công nghiệp liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nên sẽ chịu chi phối của nhiều luật chuyên ngành. Việc quy hoạch, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp còn thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn, chưa bám sát thực tế, thế mạnh và sự kết nối của từng vùng, từng địa phương.

Chi phí đầu tư, xây dựng cao nhưng doanh nghiệp vẫn phải đối diện với những khó khăn về thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp còn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế. Điều đó làm ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ triển khai xây dựng các khu công nghiệp mới.

Bất động sản công nghiệp có rất nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển trong thời gian tới, đặc biệt là khi có nhiều doanh nghiệp lớn đang bắt đầu hình thành xu hướng đầu tư tích hợp khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ.

Thực tế, việc tích tụ sản xuất công nghiệp sẽ kéo theo sự dịch chuyển lao động nên quá trình công nghiệp hóa phải gắn liền với đô thị hóa. Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ có những tiêu chí cụ thể như quy hoạch công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại, tạo ra quá trình đô thị hóa tự nhiên.

Xưa, người ta nhìn nhận phát triển chỉ là tăng trưởng. Bây giờ vấn đề bao trùm lên tất cả là yếu tố môi trường và sự phát triển bền vững. Nói rõ hơn, khi xây dựng và phát triển khu đô thị công nghiệp thì vấn đề môi trường là vấn đề tối thiểu phải giải quyết, sau đó là vấn đề kiến tạo không gian sống chất lượng. Bởi lúc này, chúng ta không chỉ đơn thuần là phát triển công nghiệp nữa mà còn gắn liền với đời sống an sinh của người lao động, liên quan đến nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí. Đây là những nhu cầu tất yếu, vốn dĩ đã cần nhưng hiện nay đòi hỏi sự cấp thiết hơn.

Chúng ta phải tạo ra một không gian đủ thuận tiện cho việc dịch chuyển, cung ứng dịch vụ. Nhưng về lâu dài, chỉ thuận tiện thôi chưa đủ mà dần phải tiến lên thực hiện tiêu chí đáng sống. Bước phát triển mới đòi hỏi gắn với đầu tư chất lượng, công nghệ hiện đại, gia tăng lợi nhuận nhưng đi kèm với đó là kỹ năng lao động. Mà kỹ năng lao động gắn liền với một tầng lớp đặc biệt đó là các chuyên gia. Để các chuyên gia đến làm việc dài hạn thì phải tạo ra khu đô thị đáng sống mới thu hút họ đến sống và làm việc.

Hướng phát triển tích hợp khu công nghiệp và khu đô thị sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp trong nước, nhất là khi sắp tới đang có những làn sóng đầu tư nước ngoài vào công nghiệp, đặc biệt là công nghiệp chế biến chế tạo.

Bên cạnh vai trò của Nhà nước trong việc có những chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư nước ngoài đến các khu công nghiệp, tạo ra các lợi thế cạnh tranh thì vai trò của các doanh nghiệp xây dựng cũng rất quan trọng.

Nhưng ở đây phải tính toán đến vấn đề chi phí và lợi ích. Bởi, các chủ đầu tư này không chỉ tạo ra hạ tầng khu công nghiệp hiện đại với những nhà xưởng, kho bãi, đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư mà còn phải đầu tư các hạng mục khác, từ không gian sống nhỏ nhất như căn hộ chung cư đến các tiện ích, dịch vụ đi kèm và các hạ tầng xã hội trong khu đô thị cho người lao động. Để làm được tất cả những điều này, họ sẽ phải bỏ ra một chi phí rất lớn, đôi khi còn hơn cả lợi ích thu được. Do đó, để thúc đẩy sự phát triển các khu đô thị công nghiệp, Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ nhất định.

Đây không phải là bài toán đơn giản và thực tế còn nhiều thách thức. Nhưng với những định hướng như hiện tại, khi nguồn lực phân bổ hợp lý, thị trường đủ uyển chuyển, đủ linh hoạt để tìm kiếm được lợi ích chung thì cơ hội vẫn mở ra cho các doanh nghiệp, chúng ta hoàn toàn có thể làm được và đón được làn sóng đầu tư vào bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.

Các số liệu cho thấy, tỷ lệ lấp đầy hiện nay của các khu công nghiệp khá tốt bởi nhu cầu lớn, mặt khác, điều này cũng đã đẩy giá cho thuê nhà xưởng, kho bãi tăng lên trong thời gian qua. Nhưng phải khẳng định rằng, thành công của bất động sản khu công nghiệp không chỉ thể hiện ở tỷ lệ lấp đầy mà thể hiện rõ nhất ở việc có thu hút được sự đầu tư chất lượng, bền vững hay không.

Muốn vậy, chúng ta cần quy hoạch những khu công nghiệp hiện đại, kết hợp với khu đô thị, dịch vụ để tạo thành những khu đô thị công nghiệp đồng bộ với đầy đủ các tiện ích, giải quyết bài toán an cư và đáp ứng các nhu cầu tinh thần của người lao động trong khu công nghiệp.

Khi khu công nghiệp gắn với khu đô thị và dịch vụ, đòi hỏi các khu công nghiệp phải đảm bảo yếu tố xanh, sạch, sử dụng công nghệ cao, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường, nhằm tạo ra một không gian sống và làm việc an toàn, chất lượng.

Chúng ta không thể tách rời khu công nghiệp và khu đô thị như trước đây. Rõ ràng, nhiều khu công nghiệp đã hình thành lên nhưng không có bất động sản dân dụng (khu đô thị, hạ tầng tiện ích), không có nhà ở cho công nhân, cán bộ dẫn đến rất nhiều vấn đề về kinh tế - xã hội nên phải bỏ hoang, hoặc chỉ được lấp đầy một phần. Bất động sản công nghiệp không thể phát triển bền vững nếu không đi kèm với bất động sản dân dụng.

Ngược lại, sự gắn bó chặt chẽ giữa khu công nghiệp và khu đô thị sẽ đòi hỏi sự quy hoạch bài bản, cụ thể và chi tiết với tầm nhìn dài hạn hơn để tạo thành một tổng thể thống nhất. Trong đó, phải ước lượng được nhu cầu ở thực của người lao động và các chuyên gia về làm việc tại các khu công nghiệp để quy hoạch diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở cho thuê và các hạ tầng dịch vụ đi kèm một cách phù hợp. Nếu quy hoạch thiếu chặt chẽ và thiếu tầm nhìn sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy sau này, là thừa khu công nghiệp, thiếu nhà ở hoặc ngược lại.

Tuy nhiên, việc phát triển theo mô hình khu đô thị công nghiệp đòi hỏi một lượng vốn lớn và nhiều yêu cầu khắt khe khác; do đó, cơ hội chỉ dành cho những chủ đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực và tiềm lực tài chính cùng sự đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nên có sự liên kết với nhau để có sự đầu tư hiệu quả, bài bản và đúng quy hoạch, đúng tiến độ.

Việc kết nối các khu công nghiệp với nhau cũng là vấn đề quan trọng cần thực hiện trong thời gian tới. Chính quyền cần làm tốt câu chuyện đầu tư phát triển các hạ tầng cơ bản, đặc biệt là hạ tầng kết nối liên vùng. Ngoài ra, chính quyền phải là người “cứng rắn” để thực thi các quy hoạch được đề ra và quy hoạch đó phải được ổn định trong thời gian lâu dài thì các nhà đầu tư nước ngoài mới đến đầu tư.

Mặt khác, để có được những khu công nghiệp gắn với đô thị hiện đại và hiện thực hóa giấc mơ tạo thành những “thung lũng Silicon” phiên bản Việt Nam, đón đầu làn sóng FDI vào bất động sản công nghiệp, thì điều quan trọng bây giờ là cần chuẩn bị quỹ đất sạch đủ lớn cùng cơ sở hạ tầng đồng bộ và xây dựng các chính sách ưu đãi, cải thiện môi trường đầu tư để thu hút sự đầu tư chất lượng. Nếu có sự phát triển đồng bộ trong hạ tầng, có sự kết hợp hài hòa giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư khi xây dựng các khu công nghiệp xanh, sử dụng công nghệ cao và không gian sống chất lượng cho lao động công nghiệp, thì Việt Nam sẽ không chỉ có một mà sẽ có nhiều "thung lũng Silicon"...