Năm 2025, thị trường đất nền được dự báo sẽ ghi nhận những tín hiệu tích cực từ cải cách chính sách, phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở gia tăng tại các khu vực ven đô. Những yếu tố này mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là khi các dự án đất nền có pháp lý rõ ràng và hạ tầng đầy đủ ngày càng thu hút sự chú ý. Các khu vực như Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hải Dương đang ghi nhận sự tăng trưởng, đặc biệt với các khu vực có tuyến giao thông quan trọng đi qua.
Tuy nhiên, thị trường đất nền cũng tiềm ẩn thách thức. Một trong những khó khăn lớn là tình trạng mất cân đối cung cầu ở một số khu vực, khi có nơi cung vượt cầu dẫn đến tình trạng bão hòa, nhưng tại những khu vực khác lại thiếu hụt nguồn cung, gây ra sự thiếu ổn định. Ngoài ra, xu hướng thay đổi khẩu vị đầu tư, từ việc tìm kiếm "lướt sóng" ngắn hạn chuyển sang những dự án có giá trị dài hạn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có tầm nhìn và nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định.
Với những yếu tố trên, để có những quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả, nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, hạ tầng và tiềm năng phát triển dài hạn của từng khu vực.
Để làm rõ hơn về những vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển SGO Homes.
PV: Có thể thấy, thị trường bất động sản đang sẵn sàng tinh thần chuyển mình bứt phá trong năm mới. Vậy dựa trên góc nhìn tổng quan về mức độ phục hồi của thị trường, ông nhận định thế nào về triển vọng của phân khúc đất nền năm 2025?
Ông Lê Đình Chung: Tính riêng tại Hà Nội, thị trường đất nền đã có dấu hiệu khởi sắc từ cuối năm 2023 và dự báo tiếp tục duy trì đà phát triển trong năm 2025. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đã cho thấy, sức hút của đất nền Hà Nội đang tăng lên rõ rệt, thể hiện qua lượng nhà đầu tư tìm kiếm tăng khoảng 30% trong đầu quý IV/2024. Đặc biệt, các huyện có đường Vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng và Thanh Oai ghi nhận lượng giao dịch tăng từ 10 - 20% so với quý III/2024. Dự báo đến năm 2025, những con số này sẽ còn tiếp đà phát triển.
Không chỉ tại khu vực Hà Nội, sự phục hồi còn xuất hiện ở các thị trường tỉnh mặc dù xu hướng này diễn ra muộn hơn và có sự phân hóa. Từ tháng 3/2024, các thị trường đất nền tại Bắc Giang, Bắc Ninh và Hải Dương đã bắt đầu hồi phục. Riêng tại Hải Phòng, thị trường tập trung chủ yếu vào các sản phẩm đất nền đô thị bán xây sẵn, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn.
Dự báo trong năm 2025, phân khúc đất nền tại các thị trường tỉnh sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư. Phân khúc này chắc chắn vẫn sẽ giữ được sức hút, không bị yếu hơn so với phân khúc căn hộ như trong năm 2024.
Tuy nhiên, "sóng" đất nền hiện nay vẫn mang tính cục bộ, chưa lan rộng ra các khu vực khác. Dự báo đến quý II/2025, thị trường đất nền mới có thể chứng kiến sự phát triển đồng đều hơn. Song, các nhà đầu tư hiện nay cần có tầm nhìn trung hạn từ 1-3 năm thay vì kỳ vọng vào những đợt "lướt sóng" ngắn hạn. Một số nhà đầu tư đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua gom đất tại các khu vực giá chưa tăng mạnh gần đây, với xu hướng đón đầu khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước.
Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng có sự thay đổi tích cực. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhiều nhà đầu tư quay lại thị trường với tâm thế sẵn sàng chấp nhận rủi ro thấp hơn và kỳ vọng lợi nhuận dài hạn. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước đây khi nhà đầu tư dễ dàng chạy theo "sóng thị trường", hiện tại, họ đã trở nên thận trọng hơn, nghiên cứu kỹ lưỡng các sản phẩm trước khi quyết định đầu tư. Các dự án đất nền thu hút nhà đầu tư cần đáp ứng một số tiêu chí, như hạ tầng đồng bộ, cảnh quan xanh, tiện ích đầy đủ và nằm ở khu vực có mật độ dân số cao, nơi nhu cầu nhà ở lớn.
Tôi cho rằng, năm 2025, các sản phẩm đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đầy đủ tiếp tục là ưu tiên hàng đầu của nhiều nhà đầu tư. Đồng thời, các sản phẩm tại các khu vực có động lực phát triển kinh tế và dân số cũng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút. Ngược lại, những dự án ở những khu vực thiếu động lực phát triển, không có nhu cầu về nhà ở hoặc có dân số thấp, có thể đối mặt với tình trạng bán chậm và thanh khoản yếu.
PV: Theo ông, những động lực chính thúc đẩy thị trường đất nền trong năm 2025 sẽ là gì?
Ông Lê Đình Chung: Năm 2025, hành lang pháp lý tiếp tục là yếu tố then chốt định hình thị trường đất nền. Các quy định mới, sau một thời gian chính thức có hiệu lực, sẽ dần đi vào thực tiễn, tác động tích cực đến thị trường. Điểm đáng chú ý trong luật mới là việc siết chặt quy trình duyệt dự án, nhằm hạn chế tình trạng dư thừa nguồn cung. Bên cạnh đó, chính sách thuế cũng có sự điều chỉnh. Các tỉnh sẽ tăng mức thuế, đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ cần nguồn lực tài chính mạnh mà còn phải có khả năng triển khai và bán hàng hiệu quả, đồng thời chú trọng đầu tư vào chất lượng sản phẩm để thu hút khách hàng.
Đặc biệt, tôi nhận thấy, một điểm nổi bật trong xu hướng thị trường năm 2025 là việc hạn chế phân lô bán nền, điều này tạo cơ hội cho các sản phẩm đất nền được đầu tư bài bản, chất lượng tốt sẽ thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư.
Bên cạnh những cải cách từ chính sách, một trong những động lực giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất nền còn đến từ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng. Với nền kinh tế vĩ mô đang có dấu hiệu phục hồi tích cực cùng với các chính sách của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đây sẽ là nền tảng vững chắc giúp thị trường đất nền có những bước tiến trong thời gian tới.
PV: Ông dự báo như thế nào về diễn biến giá của thị trường đất nền trong năm 2025? Đâu sẽ là yếu tố tác động đến sự chuyển biến về giá này, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Về giá, giá đất vùng ven Hà Nội tiếp tục đi ngang ở mức cao với thanh khoản trung bình, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo tôi, nguyên nhân chính của sự tăng giá này do sự thiếu hụt nguồn cung đất nền, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở thấp tầng. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao. Cùng với việc giá bất động sản nội đô tăng mạnh, các sản phẩm đất nền ở các huyện ngoại thành, khi được đấu giá hoặc mở bán với mức giá cũ đã thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Với tâm lý "chạy theo sóng" và kỳ vọng vào khả năng sinh lời nhanh chóng, các nhà đầu tư sẵn sàng tham gia các cuộc đấu giá, góp phần đẩy giá đất nền lên cao.
Còn tại các tỉnh, thị trường đất nền cũng đã bắt đầu có tín hiệu khởi sắc với nhiều khu vực quay trở lại mức giá cao nhất trước năm 2022, thậm chí có nơi vượt qua mức cũ. Các thành phố như Hải Dương, Bắc Giang và Bắc Ninh ghi nhận sự phục hồi mạnh. Tuy nhiên, giá đất nền ở các thị trường vùng ven tỉnh vẫn chưa đạt đỉnh, dù đã tăng từ 20% đến 30%. Tại Bắc Ninh, giá đất nền tại các khu vực trung tâm dao động từ 25 - 145 triệu đồng/m2, trong khi ở Bắc Giang, giá biến động từ 27 triệu đồng/m2 đến 120 triệu đồng/m2, tùy khu vực.
Nhìn chung, giá đất tại các khu vực trung tâm thành phố đã có sự phục hồi, thanh khoản tốt, mặc dù chưa đạt đỉnh như trước đây. Dự báo đến năm 2025, thị trường sẽ tiếp tục phát triển tích cực, nhưng giá vẫn là yếu tố gây lo ngại cho nhà đầu tư.
Chính vì vậy, nếu muốn đầu tư vào phân khúc này, nhà đầu tư nên chọn những khu vực có hạ tầng đồng bộ, kinh tế phát triển tốt nhưng giá đất chưa tăng quá nhiều trong thời gian qua. Đồng thời, tôi cho rằng, các nhà đầu tư không nên "bỏ trứng vào một giỏ". Thay vào đó, nhà đầu tư nên lựa chọn những dự án có tính pháp lý rõ ràng, sản phẩm có giá trị hấp dẫn hoặc khu vực có đầy đủ tiện ích.
PV: Bên cạnh những tín hiệu phục hồi tích cực, đâu là các rào cản vẫn còn có thể làm chậm sự phát triển hoặc gây ra bất ổn trong thị trường đất nền, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Thực tế, khẩu vị của các nhà đầu tư đang có sự thay đổi. Trước đây, nhà đầu tư đất nền gặp khó khăn bởi tỷ lệ lấp đầy thấp và đô thị hóa diễn ra chậm, khiến thanh khoản yếu và hiệu quả đầu tư không cao. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư hiện nay đã chuyển hướng sang các bất động sản có đầu tư xây dựng thay vì chỉ đầu tư vào đất nền. Ngược lại, đối với các nhà đầu tư có ngân sách dưới 3 - 4 tỷ đồng, đất nền vẫn là lựa chọn ưu tiên.
Ngoài ra, quá trình phê duyệt dự án để thực hiện "phân lô bán nền" trong giai đoạn trước vẫn tồn tại nhiều bất cập. Dù được phê duyệt dựa trên quy hoạch, nhưng thực tế triển khai lại không khớp với nhu cầu thị trường. Điều này dẫn đến sự lệch pha cung - cầu, nhiều khu vực dân cư thưa thớt lại có quá nhiều dự án đất nền, gây ra tình trạng bão hòa, dư thừa đất nền. Ngược lại, ở những nơi dân cư đông đúc, nhu cầu nhà ở cao thì nguồn cung lại khan hiếm.
Khi thị trường suy yếu, các dự án đất nền trở nên khó thanh khoản và phải bán cắt lỗ. Đây là thách thức lớn đối với phân khúc đất nền trong thời gian tới. (Ảnh minh hoạ: Thảo Bùi)
Thêm vào đó, trong giai đoạn phát triển ồ ạt của thị trường, nhiều chủ đầu tư chỉ chú trọng vào hạ tầng cơ bản như đường sá, mà bỏ qua các yếu tố quan trọng khác như cảnh quan cây xanh, tiện ích sống... Điều này làm chậm quá trình đô thị hóa và không thu hút cư dân, khiến các dự án không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Khi thị trường suy yếu, các dự án đất nền trở nên khó thanh khoản và phải bán cắt lỗ. Đây là thách thức lớn đối với phân khúc đất nền trong thời gian tới.
Việc điều chỉnh quy hoạch này cũng sẽ là cơ sở để xem xét và kiểm soát số lượng dự án đất nền được phê duyệt, tránh tình trạng dư thừa, gây lãng phí nguồn lực. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược kinh doanh, chuyển hướng từ việc tập trung vào đầu cơ sang phát triển các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
PV: Năm 2024, cơn sốt đất đấu giá nóng lên với những kỷ lục về giá chưa từng có. Vậy đâu là nguyên nhân khiến phân khúc này "sốt" đến vậy, thưa ông? Và cần có những giải pháp nào để kiểm soát đà tăng giá, giúp phân khúc đất đấu giá phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong năm 2025, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Thị trường đất đấu giá trong thời gian gần đây đã chứng kiến nhiều kỷ lục về giá trị, một phần do sự phục hồi của thị trường chung, mức giá khởi điểm thấp và nguồn cung đất đấu giá còn hạn chế. Bên cạnh đó, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng vào sự tăng trưởng giá khi quy hoạch đô thị và hạ tầng mở rộng đã tạo ra sự cạnh tranh gay gắt trong các phiên đấu giá. Đồng thời, một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng giá trị đất đấu giá là quy định xử phạt vi phạm liên quan chưa đủ cụ thể và thiếu tính răn đe.
Dù các kỷ lục này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường, nhưng hệ lụy từ việc đấu giá đất với mức giá cao lại có ảnh hưởng tiêu cực đến sự nghiêm túc của các giải pháp công khai và minh bạch. Cụ thể, tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và tổ chức lại đã gây thiệt hại cho công tác tổ chức và làm sai lệch mặt bằng giá, ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu trong tương lai. Thậm chí, việc đẩy giá đất lên cao sẽ khiến người dân khó tiếp cận được đất đai, gây tác động xấu đến an sinh xã hội trong dài hạn.
Theo tôi, để kiểm soát và khắc phục tình trạng này góp phần giúp thị trường có hướng đi lành mạnh, bền vững hơn trong năm 2025, cần thực hiện một số biện pháp.
Thứ nhất, thuê các tổ chức tư vấn định giá độc lập và thực hiện quy trình xác định giá hợp lý, nhằm đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp hơn.
Thứ hai, cần xem xét nâng mức đặt cọc và tăng cường xử phạt đối với hành vi bỏ cọc.
Thứ ba, các quy định chi tiết về những hành vi vi phạm trong các phiên đấu giá cũng cần được đưa ra cùng với mức xử phạt cụ thể.
Thứ tư, việc xếp hạng uy tín của các cá nhân và tổ chức tham gia đấu giá, cũng như đưa những vi phạm vào danh sách đen, sẽ giúp giảm thiểu rủi ro.
Thứ năm, xem xét quy định về thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá cũng là một yếu tố quan trọng cần được điều chỉnh.
Ông Lê Đình ChungNgoài ra, để thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển bền vững, theo tôi, cần có những cải cách mạnh mẽ trong chính sách liên quan đến quy hoạch và các hỗ trợ pháp lý. Nhiều địa phương hiện nay đang đối mặt với khó khăn về nguồn cung, nhưng vấn đề chủ yếu lại nằm ở các vướng mắc pháp lý. Chính phủ cần nhanh chóng tháo gỡ các rào cản này để giải phóng nguồn cung cho những khu vực có nhu cầu thực sự.
Về mặt tài chính, cần có sự linh hoạt hơn trong các quy định về nghĩa vụ thuế, như cho phép nộp thuế theo từng đợt hoặc theo từng giai đoạn. Tuy nhiên, việc khoanh vùng các khu vực đã hoàn thành đủ điều kiện để bán hàng là hết sức quan trọng, bởi năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư hiện vẫn còn hạn chế.
Cuối cùng, tôi cho rằng, để phát triển bền vững, thị trường đất nền cần phải đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân. Một trong những hướng đi quan trọng là phát triển các mô hình nhà ở gắn liền với các khu công nghiệp, nơi có mật độ công nhân và lao động cao. Điều này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở thực sự mà còn thúc đẩy sự phát triển đồng bộ giữa các khu công nghiệp và đô thị.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
