Thích
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, quý II giá bán sơ cấp (từ chủ đầu tư) căn hộ tại TP HCM trung bình 89 triệu đồng mỗi m2, tăng 36% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, theo Viện Kinh tế Bộ Xây dựng, quý III sau khi sáp nhập với tỉnh Bình Dương cũ, mặt bằng giá căn hộ bình quân tại thành phố chỉ còn khoảng 50 triệu đồng mỗi m2.
Thực tế thị trường thứ cấp cho thấy, các căn hộ cũ vẫn rao bán ở mức vừa túi tiền, từ 2-3 tỷ đồng mỗi căn, đặc biệt ở ngoại thành. Khảo sát của VnExpress tại nhiều dự án cho thấy, Moonlight Boulevard (phường An Lạc), Green Town, Topaz Home (xã Vĩnh Lộc), Conic Boulevard (phường Tân Tạo), Westgate (xã Bình Chánh), Phú Hoàng Anh (xã Nhà Bè) đang rao bán với giá 35-45 triệu đồng mỗi m2. Ngay cả khu Đông, nơi thị trường nóng, vẫn có căn hộ 2,2-2,9 tỷ đồng như 9 View Apartment, Fideco Riverview, The CBD Premium, Citi Home, Citi Esto, Flora Novia.
Dù vậy, những sản phẩm này không thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm khách trẻ. Đại diện một doanh nghiệp tại xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh cũ) cho biết, cuối năm 2024, doanh nghiệp mở bán 500 căn hộ giá tầm 40 triệu đồng mỗi m2, nhưng đến nay chỉ khoảng 50% rổ hàng có thanh khoản. Theo sàn phân phối, khách hàng "chê" dự án cũ, diện tích lớn, tiện ích hạn chế và xa trung tâm.
Tình trạng tương tự diễn ra ở nhiều chung cư thứ cấp khác. Anh Quốc Tuấn, môi giới tại phường Tân Thới Nhất và Tân Tạo, cho biết nhiều căn hộ 60-80 m2 rao bán 2,3-3 tỷ đồng, thấp hơn các dự án mới cùng khu vực, nhưng ít giao dịch. Nguyên nhân là nhà cũ, giao thông bất tiện, thiếu tiện ích, mảng xanh và môi trường sống không cao cấp.
Với người mua nhà, chất lượng sống và khả năng tăng giá dài hạn thường được đặt lên hàng đầu, khiến nhiều gia đình chỉ muốn mua căn hộ mới. Vợ chồng anh Minh (30 tuổi, nhân viên văn phòng) có thu nhập gộp 45 triệu đồng mỗi tháng muốn mua căn hộ 2,8 tỷ đồng để ở riêng, nhưng chỉ quan tâm dự án mới có trung tâm thương mại, hồ bơi và sân chơi trẻ em. Những căn hộ phù hợp khả năng tài chính thường là nhà cũ, xa trung tâm, nên họ không lựa chọn. Tâm lý này khiến cặp vợ chồng trẻ tiếp tục thuê nhà thay vì chọn "nhà rẻ nhưng cũ".
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, nhà phố. Ảnh: Quỳnh Trần
Chị Thu Hiền (36 tuổi), sống cùng chồng và hai con, hiện thuê căn 62 m2 tại dự án tái định cư quận 2 cũ. Năm ngoái, căn hộ rao bán 2,5 tỷ đồng, nhưng chị đắn đo vì chất lượng nhà đã giảm theo thời gian và tiềm năng tăng giá hạn chế. Với nhiều dự án cũ 15-20 năm tuổi, người mua thường lo ngại khả năng sinh lời thấp khi cần sang tay.
Những khảo sát tâm lý người mua cũng phản ánh xu hướng ưu tiên sản phẩm mới. Chuyên trang Batdongsan ghi nhận gần 80% người mua chọn dự án mới mở bán. Bởi các sản phẩm này đa dạng về diện tích, vị trí và có tiềm năng tăng giá tốt hơn hàng cũ. Phần lớn dự án cũ được quan tâm thì đều thuộc phân khúc cao cấp. Báo cáo Savills và Knight Frank cho thấy 65-80% thanh khoản rơi nửa đầu năm nay rơi vào rổ hàng mới, trong khi căn hộ cũ ít được quan tâm dù giá rẻ hơn.
Nguyên nhân của nghịch lý này theo các chuyên gia là sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng tài chính thực tế. Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty bất động sản Việt Á, nhận định người mua thường muốn căn hộ rộng, vị trí trung tâm, sổ hồng đầy đủ, vay ngân hàng hỗ trợ. Nhưng với 2-3 tỷ đồng, các chung cư cũ gần như không thể đáp ứng đồng thời những tiêu chí này, còn dự án mới không cùng tầm giá.
Đồng tình, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP HCM không thiếu nhưng đa phần nằm xa trung tâm hoặc là chung cư cũ, kém tiện ích. Người trẻ hiện nay lại ưu tiên tiện ích, môi trường sống và dịch vụ quản lý. Theo ông, để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua cần sẵn ít nhất 1-1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp 10 năm và thu nhập phải từ 35-40 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng nhóm có thu nhập này lại hướng đến căn hộ cao cấp 5-6 tỷ đồng ở trung tâm. Trong khi nhóm thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng lại không đủ tích lũy để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng. Chính sự chênh lệch này khiến nhà giá rẻ rơi vào cảnh ế ẩm.
Một yếu tố khác là chi phí vận hành. Các dự án cũ có phí quản lý thấp nhưng tiện ích hạn chế, an ninh và dịch vụ kém. Người mua trẻ sẵn sàng trả phí quản lý cao hơn để đổi lấy tiện ích hiện đại, khuôn viên rộng và môi trường sống tốt hơn. Điều này càng làm căn hộ cũ khó cạnh tranh dù giá thấp hơn hàng chục phần trăm.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng và lãi vay tăng khiến giá căn hộ mới khó giảm. Các chính sách hỗ trợ người mua nhà ở xã hội vẫn hạn chế, thủ tục phức tạp. Nhóm thu nhập 20-30 triệu đồng mỗi tháng cũng khó tiếp cận chính sách, bởi họ không thuộc diện ưu tiên nhưng lại chưa đủ khả năng mua căn hộ thương mại.
Các chuyên gia dự báo thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Nhà ở xã hội chỉ phần nào đáp ứng nhóm thu nhập thấp, nhưng với mức 10-15 triệu đồng, việc sở hữu căn hộ vẫn là gánh nặng. Trong khi đó, nhóm thu nhập cao dịch chuyển sang sản phẩm cao cấp, bỏ lại khoảng trống lớn ở phân khúc 2-3 tỷ đồng. Khoảng trống này có thể kéo dài khi chi phí phát triển dự án tiếp tục leo thang, tạo sức ép cho bài toán nhà ở giá rẻ tại TP HCM.
