Khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp phê duyệt và được cập nhật hàng năm dựa trên nguyên tắc thị trường và thực tế ở địa phương. Bảng giá đất đầu tiên sẽ có hiệu lực từ 01/01/2026, sau đó điều chỉnh định kỳ vào ngày 01/01 hàng năm.
Nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình xây dựng bảng giá đất mới, tránh cú sốc tăng giá đột biến, Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra quy định chuyển tiếp tại Khoản 1 Điều 257: Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu điều chỉnh giá đất trong thực tế, tính đến tháng 1/2025, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Qua đó, mục tiêu nâng giá đất lên tiệm cận với giá thị trường của Luật Đất đai 2024 gần như đã đạt được.
Song, việc bảng giá đất tăng đột biến tại một số địa phương đã bắt đầu có những tác động nhiều chiều khác nhau đến thị trường. Vì vậy, cần thiết phải nhìn nhận rõ về "nguyên tắc thị trường" trong xây dựng bảng giá đất.
Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, khi tiến hành định giá đất đai, việc tuân thủ nguyên tắc thị trường là điều kiện tiên quyết. Tuy nhiên, để hiểu rõ về cách thức định giá, cần phân biệt một cách rõ ràng giữa hai khái niệm "giá cả thị trường" và "giá trị thị trường". Mặc dù cả hai thường bị nhầm lẫn nhưng thực ra lại có sự khác biệt đáng kể.
"Cốt lõi của việc định giá đất là tìm ra giá trị thực của một mảnh đất, hay chính xác hơn gọi là "giá trị thị trường". Giá trị thị trường không phải là mức giá bán hiện tại trên thị trường, mà là giá trị hợp lý được xác định theo các nguyên tắc của thị trường", PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo nói.
Theo đó, nguyên tắc thị trường trong việc định giá để xây dựng bảng giá đất dựa trên nguồn thu nhập mà đất đai mang lại và hiệu quả sử dụng đất. Điều này bao gồm các yếu tố nội tại của thửa đất, như đặc điểm tự nhiên, lợi thế vị trí địa lý, và chênh lệch địa tô. Những mảnh đất có vị trí thuận lợi, tiềm năng phát triển cao thường sở hữu giá trị lớn hơn, tạo cơ sở quan trọng để xác định giá trị thị trường.
Bên cạnh đó, giá trị đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu trên thị trường trong giai đoạn ổn định, không chịu tác động từ những biến động đột ngột. Việc định giá cần phản ánh sự thỏa thuận giữa người mua và người bán trong điều kiện thị trường bình thường. Do đó, nguồn thu nhập từ đất không chỉ phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên mà còn vào khả năng sinh lời từ các hoạt động đầu tư và phát triển.
Thực tế cho thấy, tại khu vực phía Nam, vẫn tồn tại sự nhầm lẫn giữa "giá cả thị trường" và "giá trị thị trường," gây không ít khó khăn trong việc xác định giá trị đất đai một cách chính xác. Điều này dẫn đến những bất cập trong quá trình định giá đất, ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định đầu tư và giao dịch bất động sản.
"Do đó, để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá đất, cần phải hiểu và áp dụng đúng nguyên tắc về giá trị thị trường thay vì dựa vào giá cả thị trường", PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo khẳng định.
Việc cần hiểu và vận dụng "nguyên tắc thị trường" để xây dựng bảng giá đất mới đặt chính quyền các địa phương vào tình thế chịu áp lực lớn nhất. Bởi lẽ, chính quyền các cấp vừa phải đảm bảo tính chính xác, minh bạch của bảng giá đất, vừa phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đặc biệt, phải cân đối để không ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp và việc thu hút đầu tư vào địa phương. Không ít địa phương bối rối trong việc xác định giá đất và việc hỗ trợ chính quyền trong vấn đề này là rất cần thiết.
Các địa phương cần xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất, cho phép so sánh giá đất giữa các khu vực một cách minh bạch và dễ dàng. (Ảnh minh họa: Reatimes)
Theo PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, hiện nay, các tỉnh chủ yếu dựa vào đội ngũ tư vấn định giá đất và hội đồng thẩm định giá để xây dựng bảng giá đất theo các nguyên tắc và cơ sở nhất định. Tuy nhiên, vấn đề lớn hiện tại là cách các địa phương lựa chọn mức giá tham chiếu từ thị trường để xây dựng bảng giá.
"Ở thời điểm hiện tại, các quy định về việc xác định giá tham chiếu vẫn chưa rõ ràng, khiến cho người định giá khó có thể xác định chính xác đâu là mức giá chuẩn, thửa đất nào là thửa đất mẫu để áp dụng cho các thửa đất khác. Điều này dẫn đến sự thiếu minh bạch và nhất quán trong việc xác định giá trị đất đai", bà Thảo quan ngại.
Một yếu tố khách quan khác là thiếu cơ sở dữ liệu đồng bộ về giá đất tại các địa phương, gây nhiều khó khăn trong việc theo dõi và đánh giá biến động giá đất giữa các vùng. Vì vậy, để có thể định giá chính xác và công bằng hơn, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo cho rằng, các địa phương cần xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất, cho phép so sánh giá đất giữa các khu vực một cách minh bạch và dễ dàng.
Quan trọng hơn, việc xác định mức giá đất cần đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Khi công bố bảng giá đất, Nhà nước cần quy định rõ ràng các mức thuế và nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp lý cho các nhà đầu tư.
"Giá đất không chỉ cần phản ánh đúng giá trị thị trường mà còn phải tính đến các chi phí phát sinh từ hoạt động đầu tư, đặc biệt là chi phí của các doanh nghiệp bất động sản. Việc hoàn thiện các phương pháp tính toán chi phí trong các dự án bất động sản là rất cần thiết", PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo khẳng định.
Đồng thời, chuyên gia cũng kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn cụ thể về các khoản chi phí mà nhà đầu tư được phép tính vào chi phí dự án, tương tự như phương pháp thặng dư. Điều này sẽ góp phần xây dựng một hệ thống định giá đất minh bạch, chính xác và công bằng hơn, đáp ứng được lợi ích của tất cả các bên liên quan.
PGS.TS Ngô Thị Phương ThảoBên cạnh đó, các địa phương cũng phải chịu trách nhiệm trong việc kiểm soát đầu cơ, thao túng giá đất, bởi thực trạng này cũng tác động đến việc xây dựng bảng giá đất mới. Trao đổi với Reatimes, TS. Trần Nguyên Đán - Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, trước đây, bảng giá đất cũ thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường, dẫn đến việc Nhà nước bị thất thu thuế. Đồng thời, hiện trạng phổ biến là các bên mua bán đất đai thường sử dụng chiêu trò ghi giá trị giao dịch thấp trên hợp đồng công chứng, trong khi phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền mặt. Điều này không chỉ làm giảm thuế phải nộp mà còn tạo điều kiện cho việc mua bán xoay vòng, đẩy giá đất lên cao.
Khi áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường, thuế phải nộp sẽ tăng lên theo từng giao dịch, chi phí đầu cơ lớn hơn, từ đó hạn chế việc mua bán liên tục để thổi giá, theo ông Đán.
Song, cũng có lo ngại, các dự án bất động sản sẽ chịu mức thuế cao hơn nên một số ý kiến lo ngại rằng chi phí này có thể được chủ đầu tư chuyển vào giá bán cuối cùng, tăng thêm gánh nặng tài chính đối với người mua.
Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Trần Nguyên Đán cho rằng, thuế đất phải dựa trên giá thị trường để đảm bảo công bằng. Mà giá thị trường, thì hiện tại phải chấp nhận khó có giá bất động sản rẻ ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm soát, hướng đến mức giá hợp lý và đánh thuế bất động sản là cần thiết để giảm đà tăng giá nhà đất.
"Để chống đầu cơ, thổi giá bất động sản lên mức quá cao, ảnh hưởng đến việc xây dựng bảng giá đất, việc đánh thuế bất động sản là cần thiết. Trước hết là đánh thuế các tài sản không sử dụng hiệu quả, như đất bỏ hoang hoặc không cho thuê, nhằm khuyến khích sử dụng đất hợp lý. Đồng thời, việc siết chặt các giao dịch bất động sản, yêu cầu thực hiện giao dịch qua ngân hàng và đóng thuế đầy đủ, sẽ giúp hạn chế tình trạng giao dịch ngầm và thao túng giá.
Cũng theo ông Đán, cần đưa tội danh thao túng giá bất động sản vào Luật Hình sự, giống như quy định đã áp dụng trong lĩnh vực chứng khoán. Việc xử lý nghiêm các hành vi này là cần thiết để kiểm soát hiện tượng đầu cơ và ngăn chặn một nhóm nhỏ tích trữ lượng lớn đất đai, trong khi phần lớn người dân vẫn không có chỗ ở.
"Những biện pháp hạn chế đầu cơ, thổi giá, kết hợp với việc áp dụng bảng giá đất mới một cách hợp lý, sẽ tạo điều kiện xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và công bằng, ổn định xã hội, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể sử dụng đất", TS. Trần Nguyên Đán chia sẻ.
