Thích
Nguồn cung phục hồi nhưng tiếp tục lệch pha
Theo Báo cáo "Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026: Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực" do Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố, nguồn cung nhà ở đang từng bước cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án và tái khởi động nhiều dự án đã đình trệ trong thời gian dài. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn diễn ra thận trọng và chưa phản ánh đầy đủ năng lực cung ứng của thị trường.
Theo VARS IRE, dù số lượng dự án đủ điều kiện mở bán có xu hướng gia tăng, nhiều chủ đầu tư vẫn lựa chọn chiến lược "ra hàng có kiểm soát", kéo dài thời gian truyền thông, nhận đặt chỗ hoặc thăm dò phản ứng thị trường trước khi chính thức mở bán. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, việc giãn tiến độ bán hàng được xem là giải pháp nhằm hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả kinh doanh.
(Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Số liệu từ VARS IRE chỉ ra, quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới, giảm 10% so với quý trước và thấp hơn 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, lượng sản phẩm mở bán đạt khoảng 98.000 căn, tăng 50% so với cùng kỳ; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng khoảng 40%.
Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị, khu đô thị tích hợp và những dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng giao thông, phản ánh xu hướng dòng vốn ngày càng dịch chuyển về các khu vực có nền tảng phát triển rõ ràng.
Dù nguồn cung cải thiện, bài toán mất cân đối cơ cấu sản phẩm vẫn chưa được giải quyết. Phần lớn nguồn hàng mở bán trên thị trường hiện thuộc phân khúc có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực tiếp tục khan hiếm.
Trong quý II, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm gần 75% tổng nguồn cung mở bán mới. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, chiếm tới 45% nguồn cung căn hộ, cao hơn đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
Ngược lại, nguồn cung căn hộ trung cấp tiếp tục thu hẹp, chỉ còn khoảng 18%, trong khi phân khúc thấp tầng và đất nền cũng giảm tỷ trọng đáng kể. Ngay cả tại các địa phương thuộc vùng TP.HCM mở rộng - nơi từng được xem là "thủ phủ" của căn hộ trung cấp - nhiều dự án mới cũng đã được định vị ở phân khúc cao hơn do chi phí phát triển dự án tăng mạnh.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, căn hộ chung cư vẫn chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới. Trong cơ cấu này, căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục áp đảo, lần lượt chiếm 45% và 33%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%.
Đáng chú ý, VARS IRE nhận định phân khúc căn hộ thương mại bình dân gần như không còn khả năng quay trở lại thị trường trong điều kiện hiện nay, trừ khi có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu. Theo đơn vị này, mặt bằng chi phí đất đai, tài chính và xây dựng đã thay đổi đáng kể, khiến việc phát triển sản phẩm giá thấp ngày càng khó khả thi.
Xét theo khu vực, miền Bắc và miền Nam vẫn là hai trung tâm cung ứng nhà ở lớn nhất cả nước, trong khi miền Trung đang từng bước gia tăng vai trò.
Trong quý II/2026, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với khoảng 50% tổng lượng mở bán, chủ yếu đến từ thị trường Hà Nội. Miền Nam đứng thứ hai với 41%, tập trung tại TP.HCM mở rộng và các đại dự án quy mô lớn. Trong khi đó, nguồn cung miền Trung giảm còn khoảng 9% do vẫn phụ thuộc vào một số dự án trọng điểm.
Tính chung 6 tháng đầu năm, cơ cấu nguồn cung có sự dịch chuyển đáng chú ý. Miền Bắc vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 44%, song giảm so với cùng kỳ năm trước; miền Nam tăng lên 37%, còn miền Trung nâng tỷ trọng lên 18%, phản ánh xu hướng mở rộng nguồn cung sang các thị trường mới có lợi thế về quỹ đất và hạ tầng.
Một điểm đáng chú ý khác là nguồn cung vẫn tập trung vào nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án vượt trội.
Theo VARS IRE, chỉ 4 chủ đầu tư gồm Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group đã đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2026. Trong đó, Vinhomes tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường nhờ các đại đô thị quy mô lớn được triển khai đồng bộ.
Phần còn lại của thị trường thuộc về nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, song nguồn cung khá phân tán và chủ yếu đến từ các dự án có quy mô hạn chế.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, khi lợi thế ngày càng thuộc về những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực tài chính vững và khả năng triển khai dự án đúng tiến độ. Đồng thời, quá trình thanh lọc cũng đang khiến nguồn cung tập trung nhiều hơn vào các dự án có chất lượng, pháp lý minh bạch và gắn với các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.
Nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường, dòng tiền hướng về giá trị bền vững
Báo cáo cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực tiếp tục là động lực quan trọng nhất của thị trường, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, sức cầu không lan tỏa đồng đều mà tập trung có chọn lọc vào những khu vực có nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt là vùng ven, các đô thị vệ tinh và những địa bàn mà hạ tầng đã chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang triển khai thực tế. Điều này phản ánh sự thay đổi rõ nét trong tư duy của người mua, khi yếu tố sử dụng thực và khả năng khai thác tài sản ngày càng được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá.
Bất động sản cho thuê, căn hộ chung cư và các sản phẩm có thể đồng thời đáp ứng nhu cầu an cư, tích lũy và tạo dòng tiền đang trở thành nhóm tài sản được quan tâm nhiều nhất. Quyết định xuống tiền cũng không còn dựa trên tâm lý "đón sóng", mà được cân nhắc trên nhiều tiêu chí như giá bán, pháp lý, tiến độ triển khai, chính sách tín dụng, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê.
"Lượng khách hàng tìm hiểu thị trường tiếp tục gia tăng, song tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch chưa tương xứng khi người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá rủi ro trước khi quyết định đầu tư", báo cáo nêu.
Bên cạnh đó, dòng tiền trên thị trường cũng đang tái cơ cấu mạnh mẽ. Thay vì chạy theo các khu vực tăng giá nhờ thông tin quy hoạch, dòng vốn chuyển dịch sang các đại đô thị được quy hoạch bài bản, dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai thực chất và chính sách hỗ trợ tài chính dài hạn.
Mặt bằng lãi suất và chi phí vốn cũng góp phần thúc đẩy quá trình sàng lọc. VARS IRE cho hay, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao có xu hướng cơ cấu lại danh mục, trong khi những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định tận dụng cơ hội để tích lũy tài sản dài hạn. Các đợt sốt đất mang tính đầu cơ chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, không còn tạo hiệu ứng lan rộng như các chu kỳ trước.
Đáng chú ý, thị trường cũng ghi nhận xu hướng săn tìm những tài sản đã điều chỉnh giá, đặc biệt tại các dự án đã bàn giao hoặc thuộc nhóm chủ sở hữu chịu áp lực tài chính. Thay vì mua để bán nhanh, người mua có xu hướng nắm giữ lâu hơn nhằm khai thác cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu ở thực, coi bất động sản là tài sản tích lũy bền vững.
Thanh khoản giảm tốc, giá bất động sản bước vào chu kỳ phân hóa
Dù sức cầu duy trì tích cực, thanh khoản thị trường có dấu hiệu chậm lại do quá trình sàng lọc diễn ra mạnh hơn. Theo VARS IRE, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 41%, giảm so với mức 47% của quý trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch đạt khoảng 48.000 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ 49%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm 2025.
Đối với các dự án mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 58% trong cả quý II và 6 tháng đầu năm, giảm nhẹ so với cùng kỳ nhưng vẫn phản ánh sức mua ổn định đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ triển khai tốt.
Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản khi chiếm khoảng 73 - 78% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2 ghi nhận thanh khoản tốt nhất, chiếm khoảng 46% tổng giao dịch căn hộ.
Phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án nằm trong khu vực nội đô hoặc các khu đô thị, bất động sản ven biển có khả năng khai thác vận hành và tạo giá trị dài hạn.
Một điểm đáng chú ý là nhóm doanh nghiệp phát triển dự án quy mô lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.
Bên cạnh thanh khoản, theo VARS IRE, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao do chi phí đất đai, tài chính và xây dựng gia tăng, đồng thời nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp.
Giá bán căn hộ chung cư sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước; bình quân 6 tháng đầu năm đạt 76,5 triệu đồng/m2. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố tăng khoảng 5%, song các chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán thay vì giảm giá niêm yết nhằm bảo vệ mặt bằng giá dự án.
Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu với giá căn hộ mở bán mới bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Hà Nội mở rộng đạt 112 triệu đồng/m2. TP.HCM duy trì mức khoảng 108 triệu đồng/m2, còn Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2 khi nhiều dự án được nâng cấp lên phân khúc cao cấp. Đà Nẵng ghi nhận mức giá bình quân khoảng 91 triệu đồng/m2, ổn định so với quý trước.
Ở thị trường thứ cấp, VARS IRE cho rằng giai đoạn tăng nóng đã qua và mặt bằng giá đang bước vào quá trình điều chỉnh theo giá trị thực.
Áp lực giảm giá chủ yếu xuất hiện tại một số dự án từng tăng mạnh trong giai đoạn trước hoặc bước vào thời điểm bàn giao, khi người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng có xu hướng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng.
Trong khi đó, các dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có tỷ lệ lấp đầy cao, cộng đồng cư dân ổn định và khả năng cho thuê tốt vẫn duy trì thanh khoản tích cực.
Đối với đất nền và bất động sản thấp tầng, sự phân hóa diễn ra rõ rệt hơn. Các sản phẩm mang tính đầu cơ, phụ thuộc vào thông tin quy hoạch hoặc chưa hình thành cộng đồng dân cư tiếp tục gặp khó về thanh khoản, dù đã giảm giá sâu. Ngược lại, nhiều khu vực ven đô, đặc biệt tại phía Nam, nơi hạ tầng đang được triển khai thực tế và mặt bằng giá chưa tăng quá mạnh, vẫn ghi nhận mức tăng khoảng 5 - 10% so với cuối năm 2025./.
