Chính sách & cuộc sống Nghiên cứu - Phản biện

"Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ rút ngắn đà phục hồi thị trường bất động sản"

Thanh An

Thứ Bảy, 20/01/2024 - 06:00

Ngày 18/1 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 16 chương và 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đây là một động lực tích cực giúp rút ngắn đà hồi phục của thị trường bất động sản thời gian tới.

Có thể bạn quan tâm

Cổ phiếu bất động sản “dậy sóng” sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai: Những điểm mới nổi bật và tác động Theo dòng sự kiện: Luật Đất đai mới nhất 2024

PV: Thưa ông, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi với nhiều điểm mới liên quan đến phương pháp định giá đất. Ông đánh giá như thế nào về những điểm mới này?

Ông Trần Văn Bình: Luật Đất đai sửa đổi là dự án Luật lớn, khó và có nhiều nội dung phức tạp cần đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tôi cho là Luật Đất đai sửa đổi đã hoàn thành khá tốt nhiệm vụ của mình khi tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất...

TIN LIÊN QUAN

Đặc biệt, Luật mới đã tiếp thu và đưa nội dung về các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

So với phiên bản Luật cũ, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi, tuy nhiên đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Hơn hết, trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, việc giữ nguyên phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết. Và thực tế, phương pháp thặng dư vẫn đang được sử dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Trong Luật mới, bảng giá đất cũng được điều chỉnh hằng năm thay vì quy định cũ 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Điều này giúp bảng giá đất sát với thực tế thị trường, bảo đảm bám sát diễn biến thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

PV: Theo ông, những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động như thế nào đến các doanh nghiệp bất động sản?

Ông Trần Văn Bình: Bên cạnh những vấn đề mà cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo tiếp thu, giải trình một cách chặt chẽ thì những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi là vấn đề hàng đầu được doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật Đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, "phần thắng" sẽ dành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ "xin - cho". Điều này sẽ góp phần tích cực tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản "làm thật" cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.

PV: Cụ thể hơn, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến như thế nào?

Ông Trần Văn Bình: Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 là đạo luật lớn, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội, thu hút sự quan tâm của đông đảo cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, chủ đầu tư. Dự án Luật này được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới.

Trong lần sửa này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

"Trong lần sửa này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp".

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, nếu như trước đây, rất nhiều người phải vất vả, thậm chí "đi xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Đây là những điểm mấu chốt để khơi thông việc cấp giấy chứng nhận cũng như tạo điều kiện cho các dự án đất ở, đất thương mại đi vào hoạt động. Các địa phương sẽ thuận lợi trong đấu thầu các dự án sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho các dự án xây dựng nhà ở trong thời gian tới.

Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, tôi tin rằng, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản, hỗ trợ thị trường phát triển an toàn và minh bạch.

PV: Luật Đất đai mới lần này sẽ tạo thêm cơ chế đáng chú ý nào để hỗ trợ phát triển các phân khúc bất động sản trên thị trường, thưa ông?

Ông Trần Văn Bình: Hiện nay, đô thị hóa đang ngày một phát triển, nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao, chiếm tới 80% trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn chỉ chiếm 15% và đầu cơ là 5%. Do đó, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện cho phát triển, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Một điểm đáng chú ý là Luật Đất đai sửa đổi lần này bổ sung quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất (ghi nhận tại điểm b, khoản 1, Điều 158). Quy định này là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động, đáp ứng về nhu cầu ở thực của người dân ngày một tăng cao. Mặt khác, theo tôi đánh giá, thời gian tới, nếu giải quyết được đầy đủ nhu cầu ở thực sẽ hỗ trợ tối đa việc thanh khoản trên thị trường bất động sản.

PV: Trong giai đoạn chờ Luật đi vào thực tiễn, ông nhận định như thế nào về tình hình thị trường bất động sản?

Ông Trần Văn Bình: Thời gian vừa qua, kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động nhiều bởi tình hình kinh tế thế giới. Theo đó, năm 2024, thị trường vẫn sẽ gặp phải nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, cũng sẽ có nhiều cơ hội cùng với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ. Tình hình quy hoạch, đầu tư công sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản khi liên tục các địa phương được phê duyệt, công bố quy hoạch.

Năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý I, đầu quý II/2024 sẽ xuất hiện sự "khởi phát" của nguồn cung ra thị trường.

Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên ra mắt. TP.HCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng. Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới.

Các dự án Luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và mới nhất là Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động trực tiếp tới việc phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Song những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu... Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!