Phá bỏ định kiến "tiêu sản", chung cư tăng giá cao trở thành nơi “tích sản”

Phá bỏ định kiến tiêu sản

Thị trường bất động sản kết thúc quý I/2024 tiếp tục ghi nhận tình trạng mất cân bằng cung - cầu của phân khúc căn hộ. Đặc biệt, sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (Hạng C) vẫn chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và nhanh chóng được bán hết.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: "Nguồn cung tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B là chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Hơn nữa, từ nay cho đến cuối năm, mặc dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện".

Trong khi đó, tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm… Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao.

Cũng theo bà Hằng, tâm lý người mua đã có sự chuyển biến. Giá căn hộ không ngừng tăng trong thời gian qua cũng đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là "tiêu sản". Quan điểm căn hộ là "tiêu sản" dường như đã là câu chuyện của ngày trước, hiện nay quan điểm này đã thay đổi, người mua dần nhận thấy rằng dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản.

Thậm chí, nếu như trước kia, quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu bởi đây cũng được xem là một khoản có giá trị lớn thì gần đây người mua nhà hiện nay không đợi quá lâu để đưa ra quyết định mua. Quyết định mua hiện được đưa ra nhanh hơn và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh hơn.

Tuy nhiên, bà cũng giải thích, đây không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường: "Đối với các dự án căn hộ mà giá không đi đôi với với chất lượng sản phẩm thì chưa chắc người mua đã đưa quyết định nhanh chóng. Các dự án trong quýI/2024 thu hút sự quan tâm của thị trường đều là những dự án từ chủ đầu tư uy tín với sản phẩm một khi được tung ra thị trường có sự đảm bảo nhất định về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý khác. 

Đồng thời, những chủ đầu tư này thường sử dụng các thương hiệu cũng như các đơn vị tư vấn hàng đầu, từ đơn vị thiết kế, đơn vị thiết kế cảnh quan, thiết kế sản phẩm. Thậm chí nhiều dự án đã được chủ đầu tư lựa chọn các đơn vị nước ngoài có tên tuổi nhằm nâng tầm uy tín cho chính dự án. Những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đảm bảo là những dự án ghi nhận lượng giao dịch khả quan", bà Hằng cho hay.

Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho hay, nhà ở chung cư tiếp tục ưa chuộng và bán giá sẽ còn tăng bởi "hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số. Điều này thể hiện ở việc sức mua ngày càng cao hơn và để đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn. Bên cạnh đó, quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và giá đất đắt đỏ hơn, điều đó có nghĩa là là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận.

Sự dịch chuyển của nguồn cầu tới các khu vực có giá hợp lý

Trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, bà Hằng đưa ra lưu ý người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

"Nhìn chung, nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toàn tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý", bà Hằng cho biết.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. 

Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu.

 Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

"Dĩ nhiên, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được "kéo gần lại". 

Trên toàn thế giới, việc cung cấp hạ tầng thường gặp khó khăn, với thời gian kéo dài và bất định trong việc triển khai và hoàn thiện. Việc nắm rõ các chính sách về quy hoạch đô thị và ưu tiên về hạ tầng sẽ giúp lựa chọn ra những địa điểm có tiềm năng và đem lại lợi ích nhất", bà Giang nói thêm.

Do đó, bà gợi ý, người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5, nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn./.