Mặc dù có trải nghiệm việc thực thi quy định thu hồi đất ở không ít địa phương thời gian qua, nhưng bản thân tôi cũng cảm thấy khó đưa ra câu trả lời thỏa đáng cho nội dung này.
Luật Đất đai 2013 quy định các "dự án khu đô thị mới" thuộc thẩm quyền chấp thuận, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, hay các dự án "dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn" do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định trên, không phải tất cả các dự án nhà ở thương mại đều thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Những dự án không phải "khu đô thị mới" hay "khu dân cư nông thôn" thì doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất theo cơ chế dân sự "thuận mua vừa bán". Thông thường, tỷ lệ thỏa thuận thành công trong các dự án này là không cao vì tình trạng "chín người mười ý".
LS. Phạm Thanh TuấnKhi triển khai thu hồi đất dự án khu đô thị mới, không ít địa phương gặp lúng túng. Không ít cơ quan có thẩm quyền ở địa phương phải dựa theo tên gọi, tính chất của dự án trong hồ sơ pháp lý (như quy hoạch chi tiết 1/500, chủ trương đầu tư dự án) để xác định dự án có phải là "khu đô thị mới", thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay không.
Vấn đề trở nên phức tạp, khi ngày 3/3/2021, Chính phủ ban hành Nghị định 15/2021/NĐ-CP (Nghị định 15). Cách hiểu về khái niệm "khu đô thị" gắn với tiêu chí khu đô thị phải hình hình thành từ "một đơn vị ở" trở lên (quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4.000 người hay đối với các đô thị miền núi là 2.800 người), hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Không ít địa phương dừng thu hồi đất, tạm dừng đấu thầu với các dự án khu đô thị quy mô dự án dưới 20ha, hoặc không hình thành đủ một "đơn vị ở" theo quy định tại Nghị định 15.
Với mong muốn tháo gỡ các vướng mắc, Chính phủ ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP, trong đó có quy định việc phân loại "khu đô thị" tại Nghị định 15 không áp dụng để xác định dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc đối tượng thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013; các nội dung liên quan đến pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu thầu đối với khu đô thị, khu đô thị mới được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu thầu.
Kể từ khi Nghị định 35 có hiệu lực ngày 20/6/2023, việc xác định thế nào là khu đô thị mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất lại trở lại điểm xuất phát như trước thời điểm ban hành Nghị định 15 (không dựa vào tiêu chí diện tích hay quy mô dân số của khu đô thị), nhưng cách thức xử lý của không ít địa phương đã trở nên phức tạp hơn.
Với những dự án có quy mô trên 20ha hoặc hình thành đủ một "đơn vị ở" thì không vướng mắc gì. Tuy vậy, các dự án được xác định khu đô thị đã phê duyệt trước đây nhưng quy mô dự án dưới 20ha hoặc không đáp ứng tiêu chí về dân số hình thành một đơn vị ở có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay không thì lại không rõ ràng.
Để xử lý vấn đề này, trên thực tế, Sở Tài nguyên và Môi trường thường có văn bản tham vấn ý kiến Sở Xây dựng (là cơ quan chủ trì thẩm định về quy hoạch) xác định dự án có phải là "khu đô thị mới" và thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay không.
Phần nhiều văn bản trả lời của Sở Xây dựng sẽ chỉ dừng lại ở nội dung khẳng định dự án có phải là khu đô thị mới hay không; còn việc dự án có thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất không hay không thì "quả bóng" sẽ đẩy lại cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
Không ít các dự án được xác định là khu đô thị như trên vì thế vẫn nằm "bất động" trên giấy vì khó khăn khi xác định dự án có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay không. Doanh nghiệp đang triển khai dự án ở thế tiến thoái lưỡng nan: thực hiện tiếp không được thực hiện thủ tục về đất đai, mà bỏ triển khai dự án thì không đành.
Những bất cập trên đã được nhìn nhận, khắc phục trong Luật Đất đai 2024.
Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 vẫn quy định "khu đô thị" và "khu dân cư nông thôn" thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ tính chất khu đô thị phải đồng bộ hạ tầng và xác định theo quy định pháp luật về xây dựng. Cụ thể: "thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn". Mặt khác, Điều 126 Luật Đất đai 2024 cũng giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Nhiệm vụ tới đây của Luật Xây dựng và văn bản hướng dẫn cần làm rõ cả yếu tố "định tính" và "định lượng" để xác định cụ thể về khu đô thị làm cơ sở xác định các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh các địa phương cũng có các tiêu chí quyết định tiêu chí dự án nhà nước thu hồi đất và tổ chức đấu thầu dự án "khu đô thị", dự án "khu dân cư nông thôn". Những vướng mắc của các địa phương về xác định dự án nhà ở thương mại như nào thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ không còn.
Khơi thông nguồn lực đất đai là một điều kiện quan trọng thúc đẩy sự phát triển của kinh tế đất nước. Để phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai, ngoài hành lang pháp lý rõ ràng, vẫn rất cần sự dũng cảm của những người lãnh đạo và công chức thực thi pháp luật ở các địa phương.
