Trái phiếu bất động sản "tăng nhiệt" trước nhu cầu vốn và áp lực đáo hạn

Doanh nghiệp bất động sản tăng phát hành trái phiếu

Từ cuối quý I/2026, thị trường trái phiếu doanh nghiệp liên tiếp ghi nhận làn sóng huy động vốn quy mô lớn từ nhiều doanh nghiệp bất động sản, với mặt bằng lãi suất phổ biến dao động từ 10 - 12,5%/năm. Diễn biến này cho thấy nhu cầu vốn trung và dài hạn của nhóm doanh nghiệp này vẫn rất lớn.

Trong tháng 3/2026, CTCP Thời Đại Mới T&T gây chú ý khi huy động tới 8.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 48 tháng với lãi suất 10,5%/năm. Doanh nghiệp này từng là công ty con của Tân Hoàng Minh, đồng thời là chủ đầu tư dự án The Grand Hanoi tại khu vực Hàng Bài - Hai Bà Trưng và đang sở hữu một phần dự án Vinhomes Global Gate.

Một trường hợp khác cũng gây chú ý là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Riêng trong tháng 3, doanh nghiệp này đã phát hành liên tiếp 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 5.600 tỷ đồng. Ngoài các lô mới, công ty còn đang lưu hành một lô trái phiếu trị giá 5.400 tỷ đồng phát hành ngày 26/12/2025, kỳ hạn 30 tháng, với lãi suất kết hợp 11%/năm.

Bức sang tháng 4/2026, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị lên tới 7.500 tỷ đồng chỉ trong ngày 23/4. Trong đó, lô trái phiếu mã MAD32601 có quy mô 1.300 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng quy mô huy động 1.300 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn vào ngày 23/4/2027. Còn lô MAD12602 trị giá 6.200 tỷ đồng, kỳ hạn 30 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/10/2028. Theo dữ liệu từ HNX, lãi suất phát hành của 2i lô trái phiếu dao động khoảng 10 - 10,5%/năm. Tuy nhiên, thông tin liên quan đến tài sản bảo đảm, trái chủ cũng như mục đích sử dụng vốn chưa được công bố chi tiết.

Cũng trong tháng 4, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng phát hành thành công lô trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm. Doanh nghiệp này hiện tham gia phát triển dự án NovaWorld Phan Thiết cùng Delta Valley - Bình Thuận, công ty con của Novaland.

Cùng thời điểm, Văn Phú phát hành lô trái phiếu trị giá 150 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm. Trong khi đó, CTCP Bất động sản Bcons PS - thành viên thuộc hệ sinh thái Bcons - cũng huy động 276 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm với mức lãi suất tương tự.

Mới đây nhất, CTCP Vinhomes (VHM) cũng công bố kết quả chào bán trái phiếu riêng lẻ gửi Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Theo đó, Vinhomes liên tiếp 2 lô trái phiếu trong cùng ngày 11/5/2026 với tổng giá trị huy động 3.000 tỷ đồng. Trong đó, mã VHM12602 gồm 20.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương giá trị phát hành 2.000 tỷ đồng. Còn mã VHM12604 gồm 10.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, qua đó giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng. Cả hai lô trái phiếu này cùng có kỳ hạn 36 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 11/5/2029, lãi suất kết hợp 12,5%.

Trái phiếu bất động sản sẽ phân hóa mạnh trong chu kỳ mới

Thực tế, dòng vốn trái phiếu đang cho thấy dấu hiệu "nóng" trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam cho thấy, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong quý I/2026 đạt hơn 40.000 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản tiếp tục dẫn đầu khi chiếm khoảng 60% tổng lượng phát hành toàn thị trường, phản ánh nhu cầu huy động vốn vẫn ở mức rất lớn của các doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn hiện nay.

Theo đánh giá của Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 quanh mức 15% đang tạo ra áp lực đáng kể lên khả năng tiếp cận vốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản. 

Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực có đặc thù sử dụng nguồn vốn rất lớn, thời gian triển khai kéo dài và tốc độ thu hồi vốn chậm. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm các nguồn vốn trung và dài hạn ổn định hơn để duy trì hoạt động, triển khai dự án và mở rộng quỹ đất. Trong bối cảnh đó, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục trở thành một kênh huy động vốn quan trọng bên cạnh vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, làn sóng doanh nghiệp bất động sản tăng phát hành trái phiếu còn được lý giải bởi sức ép rất lớn từ khối lượng trái phiếu đến kỳ đáo hạn trong năm nay. Theo ước tính từ VIS Rating, riêng năm 2026 sẽ có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán, tăng tới 74% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tính trên toàn thị trường, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay dự kiến vượt 203.900 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 61% - mức cao nhất trong các ngành.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt áp lực trả nợ rất lớn. Trong khi nhiều dự án vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng và ghi nhận doanh thu, nhu cầu vốn để duy trì hoạt động và đảm bảo nghĩa vụ tài chính ngày càng trở nên cấp thiết. Theo giới phân tích, đây là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải đẩy mạnh huy động vốn mới thông qua phát hành trái phiếu hoặc tăng vốn cổ phần nhằm cơ cấu lại nợ, giãn áp lực đáo hạn và duy trì dòng tiền cho hoạt động đầu tư. 

Các tổ chức phân tích nhận định, xu hướng doanh nghiệp bất động sản tăng tốc phát hành trái phiếu nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong các quý tới. Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể tăng mạnh trong quý này và quý cuối năm, trong đó phần lớn vẫn thuộc nhóm bất động sản. Đơn vị này cũng cho rằng tỷ trọng cho vay bất động sản hiện vẫn duy trì quanh mức 24 - 25% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong bối cảnh nợ xấu có xu hướng gia tăng, khiến dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này tiếp tục được kiểm soát thận trọng.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn tăng trưởng "nóng" trước đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới theo hướng chặt chẽ và minh bạch hơn. Trên thực tế, năm 2025 được xem là dấu mốc phục hồi mang tính cấu trúc của thị trường sơ cấp khi tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ước đạt khoảng 644.000 tỷ đồng, tăng 32% so với năm trước và tiệm cận mức đỉnh của năm 2021. Dòng vốn phát hành tập trung chủ yếu ở nhóm ngân hàng và bất động sản. Đáng chú ý, tỷ lệ chậm trả trái phiếu đã giảm mạnh từ 12,2% xuống còn 1,3%, cho thấy chất lượng thị trường đang dần được cải thiện sau giai đoạn thanh lọc mạnh.

Cùng với quá trình phục hồi, khung pháp lý cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang từng bước được hoàn thiện. Việc ban hành Nghị định số 245/2025/NĐ-CP được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm siết chặt kỷ luật thị trường, nâng cao trách nhiệm của tổ chức phát hành, đồng thời tăng cường cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Theo dự báo, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2026 có thể đạt khoảng 800.000 tỷ đồng, tăng 24% so với năm trước. Song, giới chuyên gia cho rằng giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét hơn giữa các doanh nghiệp phát hành.

Bà Bá Thị Thu Huệ, Giám đốc Thương mại FiinRatings nhận định, thị trường trái phiếu sẽ không còn "dễ dãi" như giai đoạn trước mà sẽ yêu cầu tiêu chuẩn minh bạch và năng lực tài chính khắt khe hơn, theo đó, doanh nghiệp phải đủ chuẩn mới có thể huy động được vốn.

Theo bà Huệ, trong bối cảnh dòng vốn trên thị trường ngày càng có sự chọn lọc, nhóm bất động sản sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với nhiều lĩnh vực tiềm năng khác như năng lượng, hạ tầng, sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng thiết yếu hay trái phiếu xanh, ESG để thu hút nhà đầu tư.

"Kênh trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho tín dụng ngân hàng, nhưng thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt và năng lực tài chính ổn định sẽ có nhiều cơ hội huy động vốn hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao hoặc dự án còn vướng pháp lý sẽ đối mặt thách thức lớn trong việc tiếp cận dòng vốn", bà Huệ nhận định./.