Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp lý về định giá đất

Tại Việt Nam, "giá đất" luôn là vấn đề nhạy cảm. Phải đến năm 1993, thuật ngữ về "giá đất" mới được pháp luật thừa nhận và quy định (tại Điều 12, Luật Đất đai 1993) để áp dụng trong một số trường hợp. Tuy nhiên, về cơ bản, pháp luật còn để ngỏ các nguyên tắc và phương pháp định giá đất, cơ chế áp dụng giá đất, chưa hướng tới việc định giá theo giá thị trường. Phải đến Luật Đất đai 2003, 2013 và gần đây là Luật Đất đai 2024, mới được thể chế hóa tương đối cụ thể, toàn diện. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập trong quản lý giá đất và định giá đất cần sửa đổi, hoàn thiện.

Thứ nhất, hiện nay, nước ta đang tồn tại cơ chế 2 giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do các tổ chức tư vấn xác định. Trong đó, giá đất Nhà nước quy định và công bố trên cơ sở giá thị trường, nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế đất và các mục đích khác. Đây là giá được xác định hàng loạt và thời điểm ban hành giá, thời điểm áp dụng giá có thể khác nhau. Vì thế, về mức giá đất Nhà nước quy định và công bố theo định kỳ. Ngoài ra, trong một số trường hợp, theo quy định, giá đất Nhà nước còn là giá đất cụ thể (do UBND các tỉnh xác định). Còn giá đất do tư vấn xác định cụ thể tại thời điểm cụ thể của một mục đích cụ thể, thường là căn cứ dựa trên thị trường – giá đất thị trường, thường có mức cao hơn giá đất do Nhà nước quy định, nhưng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường.

Trong thời kỳ Luật Đất đai 2013, việc xác định giá đất phải phù hợp với thị trường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai cũng như thực hiện các chính sách tài chính đất đai. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường quyền sử dụng đất đang trong giai đoạn đầu hình thành và phát triển, tình trạng đầu cơ còn phổ biến, các giao dịch trên thị trường chưa mang tính ổn định, giá đất bị đẩy lên cao do thông tin không minh bạch về quy hoạch và công bố dự án. Có những khu vực không có thị trường thực sự nên thiếu thông tin để định giá phù hợp với giá thị trường. Giá đất được định giá chỉ bằng 30 - 60% giá đất thị trường tại các địa phương, dẫn đến những bất cập trong khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Hiện tại, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã có bước nâng lên đáng kể. Tuy nhiên, thông tin về giá đầu vào làm cơ sở dữ liệu xây dựng bảng giá, khung giá và xác định giá cụ thể chưa thực sự là các thông tin từ các giao dịch đã được thực hiện thành công trên thị trường. Phần lớn đó là thông tin do các bên giao dịch tự thống nhất kê khai trong hợp đồng giao dịch, với mục đích giảm thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, có sự xác nhận của các cơ quan thẩm quyền, và người ta coi đó là giá so sánh trên thị trường.

Thứ hai, việc áp dụng các phương pháp định giá đất thực sự khó khăn, bởi ở một số loại đất, một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.

Thêm vào đó, hiện cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường chưa đầy đủ và hệ thống, cũng làm cho công tác định giá khó khăn, tốn kém công sức và thời gian nhưng hiệu quả không cao. Một số phương pháp định giá như phương pháp chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp điều chỉnh hệ số khi áp dụng đã không thể hiện được các yếu tố hình thành giá trị đất. Giữa các phương pháp có sự chênh lệch lớn về giá, đặc biệt là đối với các loại đất có giá trị và tiềm năng phát triển như đất thương mại dịch vụ, đất ở tại các khu vực đô thị, khu vực đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng. Bởi vậy cần có giải pháp cụ thể về hoàn thiện các phương pháp định giá đất và đầu tư cho công tác xác định giá đất tại các địa phương

Thứ ba, hiện vẫn chưa có cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất một cách chính thức.

Hiện nay ở nhiều địa phương vẫn chưa triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc đã triển khai nhưng chậm hoàn thành. Cơ sở dữ liệu giá đất được thể hiện thông qua thiết lập bản đồ giá đất đã được quy định nhưng đến nay vẫn chưa có địa phương nào vận hành và khai thác hiệu quả bản đồ giá đất.

Việc tiếp cận thông tin về đất đai, bất động sản ở nước ta rất khó khăn, độ chính xác trong việc xác định về giá đất do một số tổ chức định giá tự thu thập trên thị trường và đối chiếu chỉ mang tính khu vực. Giao dịch đất đai, bất động sản phần lớn là giao dịch "ngầm", dữ liệu chính xác về mức giá cụ thể của các giao dịch ra sao lại không được tiết lộ. Hiện vẫn chưa có một cơ quan chuyên trách nào thực hiện nhiệm vụ cập nhật giá đất thị trường vào hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất, do đó cơ sở dữ liệu về giá đất trên thị trường được thiết lập khi xây dựng khung giá, bảng giá đất không được bổ sung hiệu chỉnh. Khi giá đất tại một số địa phương có sự biến động lớn, có nhiều trường hợp tăng vượt quá 20% giá trị tối đa, nhưng khi xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất lại thiếu căn cứ thực tiễn để thực hiện.

Nguyên nhân chủ yếu là chưa được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, đường truyền để đưa vào quản lý, vận hành khai thác và sử dụng. Cơ sở dữ liệu về giá đất chưa được thu thập một cách có hệ thống, độ tin cậy chưa đảm bảo. Các chỉ số liên quan đến giá đất, giá bất động sản để theo dõi phản ánh biến động giá đất chưa được xây dựng và công bố chính thức. Việc ứng dụng công nghệ trong định giá đất và quản lý giá đất chưa được quan tâm đúng mức, chưa được đầu tư tương xứng.

Thứ tư, trình độ năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý về định giá đất và tư vấn giá đất còn hạn chế. Vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất còn mờ nhạt khi xây dựng bảng giá đất; tổ chức tư vấn giá đất còn chưa thật sự độc lập.

Nhóm giải pháp về định giá đất sát với giá thị trường

Một là, cần hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất. Cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai trong các văn bản pháp luật, để hiểu rõ về bản chất của giá trị đất đai khi định giá.

Hai là, nghiên cứu đề xuất mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất; xây dựng hệ thống thông tin thị trường và chỉ số biến động về giá đất tại các địa phương để áp dụng các phương pháp định giá thị trường một cách dễ dàng và hiệu quả. Sử dụng các hình thức xác định giá thị trường thông qua cơ chế đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất.

Cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể nhằm đảm bảo Hội đồng này phải hoạt động thực chất, không phải là hình thức, để giá đất được xác định khách quan, công khai, minh bạch.

Nghiên cứu việc sử dụng dịch vụ định giá độc lập của các tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp, nhằm đảm bảo tính khách quan và độ tin cậy theo giá giao dịch trên thị trường. Có những quy định cụ thể hơn về các tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp của các cá nhân và tổ chức tư vấn giá đất nhằm nâng cao chất lượng định giá đất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản.

Thường xuyên nâng cao trình độ và đào tạo kiến thức chuyên môn về kinh tế đất đai và thị trường cho đội ngũ định giá viên. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất. Cần xây dựng lại chương trình đào tạo về kiến thức, kỹ năng và các yêu cầu cần có của đội ngũ định giá đất, để việc đào tạo bồi dưỡng về định giá đất thực sự có ý nghĩa thực tiễn, đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý giá đất theo cơ chế thị trường như quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024 và Luật Giá.

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo

Cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai trong các văn bản pháp luật, để hiểu rõ về bản chất của giá trị đất đai khi định giá.

Nhóm giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Việc xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh và đầy đủ. Đây cũng là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nói riêng

Vì vậy, Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất, cụ thể:

Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai. Nghiên cứu xây dựng phần mềm tin học (xây dựng trang web, đào tạo bồi dưỡng cập nhật kiến thức định giá đất, xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin đất đai…) có khả năng lưu trữ và phân tích thông tin giao dịch đất đai trên phạm vi cả nước;

Thứ hai, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhập thông tin giá đất.

+ Quy định chế độ báo cáo kết quả điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất kèm theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để phục vụ cho công tác kiểm tra, đối chiếu giá đất thị trường và giá đất do cấp tỉnh quy định có phù hợp với những biến động giá đất tại các vị trí đất, khu vực đất, loại đất trên địa bàn;

+ Quy định chế độ báo cáo giá đất theo kết quả định giá theo hợp đồng của các tổ chức định giá, nhằm hình thành hệ thống giá đất được xác định theo giá trị thị trường, theo thời điểm và từng mục đích sử dụng đất, phục vụ cho công tác kiểm tra các tổ chức định giá và giải quyết khiếu nại về giá do các tổ chức định giá xác định;

+ Xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng tại địa phương. Bao gồm các loại dữ liệu như: giá giao dịch thành công, thời điểm mua bán, các thông tin về kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường và các điều kiện về tài chính, điều kiện thị trường của cuộc giao dịch,… giá trúng đấu giá và các thông tin rao bán nhà đất đăng trên báo chí, trên các mạng thông tin về giá đất, giá loại đất, thửa đất và đối chứng với giá bán thực tế, để từ đó xác định tỷ lệ khấu trừ giữa giá rao bán và giá mua bán thực tế;

+ Hệ thống lưu trữ dữ liệu thị trường của các địa phương kết nối với Trung ương phải bằng một phần mềm chung theo quy định mẫu chuẩn dữ liệu để sử dụng chung cho các tỉnh, đồng thời quy định chế độ cung cấp thông tin giá đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường hoàn chỉnh và đầy đủ là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nói riêng.

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo

Thứ ba, nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của Nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất. Đây là cơ sở để có thể cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá đất trên thị trường nhanh chóng, chính xác. Ngoài ra, việc khai thác thông tin từ hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất sẽ giúp quá trình xây dựng bảng giá đất cụ thể tại địa phương sát giá đất thực tế trên thị trường.

Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai) là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin về đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo thống nhất có được đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần phải có sự phối hợp và tham gia của các Bộ, ngành như Bộ xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn giá đất.

Tóm lại, để có dữ liệu đầy đủ trong xây dựng và cập thông tin giá đất, ngoài việc thu thập thông tin giá đất, bất động sản theo địa phương (quản lý ngành dọc của ngành Tài nguyên và Môi trường), cần phải kết hợp và sử dụng thông tin các ngành liên quan, hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và do một cơ quan chuyên trách chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý.