Nhìn lại Bảng giá đất mới năm 2024 và một số đề xuất, kiến nghị

Địa phương khó chủ động, linh hoạt điều chỉnh

Từ năm 2023, việc xin ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thực hiện một cách công khai, dân chủ, thu hút sự đóng góp của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và người dân. Mục tiêu của lần sửa đổi này là giải quyết các tồn tại, vướng mắc trong chính sách đất đai, khai thông nguồn lực và giảm thiểu khiếu kiện kéo dài. Trọng tâm là thay đổi các chính sách tài chính về đất đai, nhất là vấn đề giá đất.

Trước hết, về mặt tích cực, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất để đảm bảo Bảng giá đất đúng nguyên tắc thị trường. Các trường hợp áp dụng giá đất theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể đã được thay thế bằng áp dụng Bảng giá đất, giảm nhiều thủ tục hành chính trong định giá đất cho các đối tượng thuê đất trả tiền hằng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá đất, giá đất tái định cư…

Việc thay đổi quy định về giá đất trong Bảng giá đất, dùng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (theo điểm d, khoản 1, Điều 159) cũng sẽ thúc đẩy các bên tham gia ghi giá trị giao dịch thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng đất. Điều này giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo ra nguồn thông tin giá đất chuyển nhượng có mức độ tin cậy cao, làm căn cứ để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Bên cạnh đó, gần 6 tháng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, một số bất cập đã xuất hiện khi áp dụng vào thực tiễn. Nguyên nhân chính bắt nguồn từ chủ trương luật hóa nhiều kỹ thuật chuyên môn, vốn trước đây được quy định trong Nghị định của Chính phủ hoặc Thông tư của các bộ, ngành. Đồng thời, với chủ trương không có thông tư hướng dẫn thực hiện và các quy định khung chỉ dừng ở cấp Chính phủ, giao quyền cho các tỉnh thành chủ động điều chỉnh (dựa trên đặc điểm kinh tế, tập quán, truyền thống địa phương để tránh các xung đột, khác biệt mà quy định cấp trên không thể bao quát được giữa các vùng miền), dẫn đến một số bất cập khi áp dụng Luật Đất đai 2024.

Thứ nhất, trong việc xác định giá đất cụ thể, tuy Luật Đất đai 2024 đã phân cấp, tạo thế chủ động cho địa phương nhưng với nhiều quy định có tính chuyên môn quá sâu, dẫn đến các địa phương chỉ có thể làm theo mà khó có thể chủ động điều chỉnh, dẫn đến các điểm nghẽn, khó khăn, vướng mắc khi triển khai.

Luật Đất đai 2024 đã phân cấp, tạo thế chủ động cho địa phương nhưng với nhiều quy định có tính chuyên môn quá sâu, dẫn đến các địa phương chỉ có thể làm theo mà khó có thể chủ động điều chỉnh, dẫn đến các điểm nghẽn, khó khăn, vướng mắc khi triển khai.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Ví dụ, quy định giá chuyển nhượng trên thị trường được xác định theo "Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" (điểm b, khoản 3, Điều 158) trong khi tập quán chuyển nhượng bất động sản hầu hết đang ghi nhận giá trong hợp đồng thường thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm nghĩa vụ thuế (tình trạng 2 giá) sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường.

Trong khi đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP yêu cầu quá cao về căn cứ xác định thông tin cho thuê trên thị trường phải trên hợp đồng, tức là tổ chức định giá đất phải thu thập được hợp đồng cho thuê (hợp đồng dân sự) để chứng minh giá trị thuê mặt bằng, thuê đất. Tuy nhiên, chưa có quy định các chủ thể trong các hợp đồng này phải công khai giá thuê hoặc phải cung cấp thông tin này cho cơ quan quản lý Nhà nước để xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ công tác định giá đất, dẫn đến rất hạn chế nguồn thông tin.

Ngoài ra, hiện nay chưa có đầy đủ các chỉ số thống kê thị trường bất động sản phù hợp (biến động giá đất) nên phải "mượn" chỉ số giá tiêu dùng (CPI) để tính trong các công thức xác định giá đất cụ thể (phương pháp thu nhập, thặng dư) là chưa đảm bảo mức độ tin cậy, tính khách quan của chỉ số khi áp dụng trong công thức định giá đất.

Thứ hai, giá trong Bảng giá đất được làm căn cứ để xác định giá khởi điểm bán đấu giá, trong khi Bảng giá đất mới (theo quy định của Luật Đất đai 2024) lại cho phép thực hiện lần đầu từ ngày 01/01/2026. Mặc dù Nghị định 12/2024/NĐ-CP cho phép các địa phương có thể điều chỉnh khi nhận thấy Bảng giá đất đang sử dụng chưa phù hợp, song việc xây dựng Bảng giá đất là công việc có quy định về quy trình phức tạp, dẫn đến chậm ban hành.

Việc chậm ban hành Bảng giá đất theo đúng yêu cầu của Nghị định 12/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024 còn đến từ nguyên nhân khác. Đó là, Luật Đất đai 2013 vẫn có giá trị cho đến khi Luật sửa đổi mới có hiệu lực. Tức là cho đến trước 1/8/2024, theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá thì Bảng giá đất điều chỉnh trước 1/8/2024 chưa thể vượt quá khung giá vẫn có hiệu lực này, dẫn đến giá khởi điểm bán đấu giá đất đã hoàn thành hạ tầng quá thấp so với thị trường, tạo ra một loạt tác động tiêu cực đến hoạt động đấu giá đất, vừa vỡ kế hoạch thu ngân sách địa phương từ đấu giá đất, vừa rối loạn thị trường bất động sản trong một thời gian dài ở nhiều địa phương có giá đất thị trường đang ở mức cao.

Để giá đất đảm bảo "hài hòa lợi ích", phải có lộ trình và chính sách, tránh biến động lớn đối với người sử dụng đất

Một trong những bất cập khi áp dụng Luật Đất đai 2024 liên quan đến việc Luật này đặt ra nguyên tắc tích cực là "Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường" - kèm theo nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Tuy nhiên, Luật Giá 2023 quy định: "Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian nhất định". Vậy giá thị trường của đất là độc lập, tăng giảm là do thị trường quyết định theo các yếu tố tác động đến giá đất tại từng thời điểm thì không thể cùng đảm bảo nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Để giá đất đảm bảo hài hòa tức là phải có lộ trình, phải có biện pháp can thiệp bằng chính sách để tránh biến động đến đối tượng thuê đất, sử dụng đất.

Theo đó, việc điều chỉnh giá đất trong Bảng giá đất sau khi Luật sửa đổi bỏ khung giá đất theo đúng "nguyên tắc thị trường" sẽ tạo ra biến động rất lớn về nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, người thuê đất, chưa đảm bảo nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Trong khi các quy định khác chưa tính hết được mức độ biến động sẽ tác động đến đối tượng điều chỉnh, cụ thể như:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở) của một số địa phương tăng theo mức độ tăng của Bảng giá đất. Ở TP.HCM tăng từ 4 đến 38 lần, hay Hà Nội tăng từ 4 đến 6 lần tùy khu vực. Trong khi, tỷ lệ tính thuế mức tối thiểu chỉ giảm từ 0,5% xuống 0,25%. Như vậy, tương ứng với mức độ tăng của Bảng giá đất như trên, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của người dân TP.HCM vẫn sẽ tăng từ 2 đến 19 lần, ở Hà Nội là tăng từ 2 đến 3 lần.

Đối với nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, thì mức biến động còn tăng nhiều hơn, do thay đổi điều kiện được áp dụng chính sách miễn giảm theo lịch sử sử dụng đất và hạn mức giao đất không còn được áp dụng khi chuyển mục đích từ đất ao vườn, đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Dẫn đến biến động rất lớn trong số tiền phải nộp, người dân khó khăn vì phải chạy đua thời gian để được hưởng chính sách tại thời điểm hoàn thành nộp hồ sơ, dẫn đến quá tải, lúng túng khi áp dụng luật của hệ thống hành chính.

Đối với tiền thuê đất, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã đưa ra giới hạn mức độ biến động của các trường hợp xác định tiền thuê đất khi đến kỳ ổn định tiếp theo không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn đang được giới hạn "không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó" (khoản 2 Điều 153). Theo số liệu tạm tính, tổng chỉ số này dưới 20% có thể được coi là chưa quá biến động. Tuy nhiên, các trường hợp mới được thuê đất không được hưởng chính sách này, dẫn đến tiền thuê đất chênh lệch rất lớn giữa các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, nhưng khác thời điểm được thuê đất. Trong thời gian tới, nếu yêu cầu Bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường (sát giá thị trường), trong khi Chính phủ không thay đổi tỷ lệ tính tiền thuê đất trên Bảng giá đất thì tiền thuê đất từ năm 2026 sẽ có mức độ tăng giá rất lớn, chi phí này trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp. Các địa phương có Bảng giá đất cao sẽ mất tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư; các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp sẽ không thể cho thuê đất (thuê trả tiền hằng năm) vì tiền thuê đất quá cao so với mặt bằng chung.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 đang quy định một số nghiệp vụ chuyên môn quá chi tiết, chưa đánh giá hết mức độ tác động đến đối tượng điều chỉnh, dẫn đến các quy định còn tạo ra vướng mắc khó tháo gỡ tại các địa phương khi triển khai. Khi xác định được vướng mắc thì quy trình sửa đổi cũng rất phức tạp, kéo dài dẫn đến tắc nghẽn hoạt động thường xuyên, ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành kế hoạch của địa phương cũng như tác động lớn đến người sử dụng đất.

Vì vậy, mặc dù Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực nhưng khi thấy có nhiều kiến nghị, Bộ ngành liên quan cần tập trung nghiên cứu đánh giá, sớm đề xuất ban hành quy định điều chỉnh, không nên để các địa phương tự xoay sở, dễ dẫn đến vi phạm quy định hoặc không hoàn thành nhiệm vụ. Đồng thời, có biện pháp phù hợp để xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai và giao cho các cơ quan có chức năng nhiệm vụ thực hiện thống kê, ban hành các chỉ số áp dụng đúng đối tượng, trường hợp, để đảm bảo mức độ tin cậy khi quyết định giá đất cụ thể./.