Sự "khập khiễng" trong quy định về bồi thường tái định cư ở giai đoạn chuyển tiếp

Quy định về bồi thường tái định cư đã được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai 2024 và Điều 4 Nghị định 88, thì các trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đủ điều kiện được bồi thường về đất được nhận bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, được lựa chọn nhận bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất; có nghĩa là, người thuộc diện thu hồi đất có quyền nhận bồi thường bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất có mục đích khác với loại đất bị thu hồi.

Việc bồi thường bằng đất, tất nhiên phải tùy điều kiện của từng địa phương. Ví dụ, đất thuộc diện thu hồi không phải là đất ở, nhưng người thuộc diện thu hồi đất có nhu cầu chọn nhận đất tái định cư là đất ở, trong điều kiện địa phương có quỹ đất tái định cư thì phải bố trí quỹ đất tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trong khi đó, xác định giá đất trong diện thu hồi được quy định theo giá đất cụ thể, nhưng giá đất bồi thường (không phải là đất thuê trả tiền một lần) được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm thu hồi đất. Về lý thuyết, giá đất trong bảng giá đất theo vùng, tuyến, khu vực (được định giá theo thửa đất chuẩn) sẽ luôn thấp hơn giá thị trường, nhất là trong giai đoạn đầu thực hiện Luật Đất đai 2024. 

Để đảm bảo không có biến động nghĩa vụ tài chính về đất đai của các đối tượng đang sử dụng đất (thuế đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất), giá đất tại bảng giá đất sẽ tăng theo lộ trình, dần dần tiến tới "đảm bảo nguyên tắc thị trường". Điều này dẫn đến bảng giá đất tại các tỉnh thành phố lớn đang thấp so với giá thị trường. Trong tương lai, dự kiến giá đất trong bảng giá đất luôn cận dưới so với mặt bằng giá thị trường.

Trong bối cảnh đó, quy định về giá đất bồi thường tái định cư trong giai đoạn giá đất theo bảng giá đất chưa đảm bảo "nguyên tắc thị trường" liệu có gây thiệt hại cho ngân sách và bất cập khi người dân có quyền lựa chọn nhận đất khác với loại đất bị thu hồi?

Trên thực tế, TP.HCM vừa ban hành Bảng giá đất mới tại Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024, áp dụng từ 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Theo đó, giá đất đã được điều chỉnh tăng khoảng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đánh giá, nếu bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP.HCM, thì bảng giá đất mới được điều chỉnh bằng khoảng 50%.

Trong lộ trình tăng giá bảng giá đất để đảm bảo nguyên tắc thị trường nhưng không gây biến động, người thuộc diện thu hồi đất đủ điều kiện được nhận bồi thường về đất có quyền lựa chọn đất ở được áp giá trong bảng giá đất đang rất thấp so với thị trường, thay vì nhận bằng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Họ sẽ ưu tiên lựa chọn nhận đất ở đang có quy định mức giá thấp so với thị trường, dẫn đến áp lực rất lớn về quỹ đất phục vụ giải phóng mặt bằng tại các địa phương.

Tuy nhiên, điều kiện quỹ đất trong cùng một tỉnh - thành phố, hay các quận - huyện có sự khác nhau. Dẫn đến việc quy định các hình thức tái định cư đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở đủ điều kiện được bồi thường về đất cũng khác nhau.

Cụ thể, theo khoản 1, 2 Điều 19 của Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND ngày 06/09/2024 của UBND TP. Hà Nội (quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố), việc bố trí tái định cư đối với địa bàn là các quận như sau: Thực hiện bồi thường bằng bán căn hộ chung cư tái định cư; trong trường hợp đặc biệt, sẽ do UBND thành phố xem xét từng dự án cụ thể. Đối với địa bàn là các huyện, thị xã Sơn Tây thì thực hiện bồi thường bằng giao đất ở tái định cư.

Như vậy, chính sách bố trí đất tái định cư này không gây áp lực lên quỹ đất giải phóng mặt bằng đối với các tỉnh thành có giá đất thị trường không cao. Nhưng tại các quận nội thành của thành phố lớn, với quỹ đất hạn chế, sẽ chỉ có quỹ nhà ở tái định cư (đang được định giá tương đối sát giá thị trường), dẫn đến người dân chỉ có cách lựa chọn nhận bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Còn các huyện ngoại thành, nơi còn nhiều quỹ đất, sẽ phải thu xếp nguồn vốn rất lớn để làm hạ tầng, quy hoạch đất dành cho các khu tái định cư, khi người dân chỉ muốn nhận đất ở thay vì nhận bằng tiền.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Với địa phương hạn chế quỹ đất tái định cư thì rất dễ xảy ra khiếu nại, vì địa phương vẫn còn quỹ đất tái định cư cho người thuộc diện thu hồi đất ở, nhưng lại không đủ đất tái định cư cho người có đất thu hồi là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Từ thực tế trên, có thể nói, quy định về giá đất bồi thường và giá đất tái định cư như hiện nay tạo ra sự khập khiễng giữa người bị thu hồi đất đủ điều kiện được nhận đất tái định cư, với người không đủ điều kiện được nhận đất tái định cư. Sự khập khiễng này cũng xuất hiện giữa các trường hợp đất thuộc diện thu hồi tại các quận nội thành, với các huyện ngoại thành. Hay giá đất tại thời điểm thu hồi đất (theo cùng chính sách của Luật Đất đai 2024) nhưng trước và sau thời điểm ban hành Bảng giá đất mới, sẽ có giá đất chênh lệch rất lớn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân có đất thu hồi.

Hơn nữa, việc thiếu quy định chuyển tiếp phù hợp đối với việc xác định giá đất tái định cư, khi bảng giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường trong thời gian chuyển tiếp, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách. Chênh lệch giá đất quá lớn sẽ làm người dân có đất thu hồi (chủ yếu là nông dân) có xu hướng bỏ sản xuất nông nghiệp để lựa chọn nhận đất ở do thặng dư quá cao. Đối với trường hợp địa phương hạn chế quỹ đất tái định cư, thì rất dễ xảy ra khiếu nại, vì địa phương vẫn còn quỹ đất tái định cư cho người thuộc diện thu hồi đất ở, nhưng lại không đủ đất tái định cư cho người có đất thu hồi là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Vì vậy, trong giai đoạn từ nay cho đến khi bảng giá đất mới được ban hành và áp dụng theo đúng Luật Đất đai 2024 (từ ngày 1/1/2026), và bảng giá đất chỉ mới đang dần tiến tới đảm bảo nguyên tắc thị trường, thì các bộ ngành, địa phương cần kiến nghị Quốc hội ban hành quy định chuyển tiếp phù hợp để giải quyết triệt để bất cập này, đảm bảo đồng bộ trong cùng một chính sách quản lý, thuận lợi cho các địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng./.