Tăng thu trực tiếp từ đất hay kích thích khả năng tạo vốn từ đất, đưa đất đai thực sự trở thành động lực phát triển?

Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và theo nguyên tắc thị trường. Nhưng, phản ứng từ dư luận sau khi một số địa phương công bố bảng giá đất điều chỉnh với xu hướng tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ lại cho thấy, "giá đất theo thị trường" đang tạo áp lực lớn đối với không ít người dân, doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Và từ vị thế là nguồn lực, đất đai có thể trở thành rào cản đối với phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

Vì sao giá đất trong bảng giá của các địa phương thấp hay cao, không sát thị trường hay sát thị trường đều gây ra những tranh cãi, xung đột lợi ích? Mọi bàn luận có lẽ sẽ đi vào ngõ cụt nếu không làm rõ bản chất, mục tiêu của việc xác định giá đất (bảng giá đất và giá đất cụ thể) cũng như việc sử dụng bảng giá đất gắn liền với chính sách tài chính đất đai. Bảng giá đất mới chắc chắn không thể như trước đây, nhưng tăng cao như hiện nay sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới nhiều đối tượng và cả môi trường đầu tư, kinh doanh. Để có thể hài hòa lợi ích, đâu là lối ra cho vấn đề này?

Reatimes đã có cuộc trao đổi với ĐBQH Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

PV: Tại Hội nghị Chính phủ và chính quyền địa phương tuần trước, Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhấn mạnh lại thông điệp - đất nước đang bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình, theo đó, cần phải đổi mới mạnh mẽ, dứt khoát, quyết liệt, toàn diện hơn nữa trong quản lý kinh tế mới có thể vững vàng bước vào kỷ nguyên thịnh vượng, giàu mạnh và phát triển.

Tổng Bí thư nhìn nhận, hệ thống thể chế, pháp luật hiện còn nhiều bất cập, đặc biệt trong quy định về đất đai, môi trường và thủ tục hành chính, gây cản trở phát triển doanh nghiệp và đời sống người dân. Theo Tổng Bí thư, cần phát huy sức mạnh từ nhân dân và mọi thành phần kinh tế bằng cách xây dựng một nền hành chính hiệu quả, năng động, và môi trường đầu tư kinh doanh an toàn, minh bạch, chi phí thấp, đạt chuẩn quốc tế để thúc đẩy tinh thần khởi nghiệp và làm giàu.

Từ góc độ đất đai là đầu vào, là nguồn lực quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, ông nhìn nhận ra sao về tác động của chi phí tiếp cận đất đai cao đến hoạt động của doanh nghiệp, môi trường đầu tư và khả năng thu hút, khuyến khích sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Đất đai không chỉ là nơi sinh sống mà còn là nguồn lực, là tư liệu cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với doanh nghiệp, chi phí tiếp cận đất đai (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí… liên quan) chiếm một tỷ trọng lớn trong chi phí đầu vào. Do đó, khi chi phí đất đai tăng, đồng nghĩa với việc lợi nhuận bị giảm sút. Nếu doanh nghiệp tăng giá bán hàng hóa để bù đắp chi phí thì sẽ giảm tính cạnh tranh, ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ và hiệu quả kinh doanh nói chung.

Từ trước đến nay, trong một môi trường đầu tư cạnh tranh, chi phí tiếp cận đất đai luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với quyết định đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu chi phí đất tăng, thì tổng chi phí đầu vào sẽ tăng, dẫn đến chỉ doanh nghiệp có tài chính tốt mới có thể tiếp cận đất đai, doanh nghiệp vừa và nhỏ bị triệt tiêu cơ hội, gây méo mó thị trường. Tại các địa phương, cũng khó hơn trong việc thu hút đầu tư nếu chi phí đất đai tăng.

Còn đối với người dân, nếu chi phí đất đai tăng, cơ hội đáp ứng nhu cầu ở cũng sẽ giảm đi khi giá nhà bị tăng lên, hoặc khó khăn hơn trong khả năng chi trả tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà ở.

Như vậy, giá đất nói chung, tài chính đất đai nói riêng có mối quan hệ chặt chẽ với nguồn lực phát triển đất nước. Khơi thông hay kìm hãm nguồn lực đất đai, sẽ có ảnh hưởng khó đong đếm đến phát triển kinh tế - xã hội.

Với Luật Đất đai 2024, Quốc hội, Chính phủ, cơ quan soạn thảo, người dân đều mong muốn đất đai không phải chỉ là kênh đầu tư mà quan trọng hơn trở thành một nguồn lực quan trọng, đầu vào cho mọi hoạt động xã hội, kinh tế. Và như vậy cần thống nhất quan điểm nguồn lực này phải được sử dụng làm sao cho hiệu quả nhất và đóng góp được nhiều nhất cho sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.

PV: Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa điều này ra sao, thưa ông?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Trước hết, theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 là tách bạch giữa việc định giá đất và chính sách tài chính đất đai. Việc đầu tiên giá trị đất đai phải được tính đúng, tính đủ để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Nếu giá đất tác động lớn đến hoạt động kinh tế, xã hội thì phải được điều tiết bằng công cụ là các chính sách tài chính đất đai.

Bảng giá đất điều chỉnh của các địa phương từ sau khi có Luật Đất đai và bảng giá mới được áp dụng từ 01/1/2026 theo nguyên tắc thị trường, xu hướng sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất cũ trước đây. Đối với những địa phương trước đây không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động giá thì lại càng có chênh lệch lớn. Do đó ắt sẽ có nhiều tác động trong giai đoạn chuyển tiếp từ giá thấp đến giá theo thị trường.

Đất đai được phân thành nhiều loại: Đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ, …. Nhìn ở nhiều khía cạnh khác nhau thì giá đất có tác động khác nhau đến các đối tượng khác nhau.

Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Nhưng ngược lại, rõ ràng có thể ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong việc tiếp cận đất đai nhà ở và có thể ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh, trong việc đất đai là nguồn lực đầu vào như đã phân tích ở trên.

PV: Không khó để hình dung những tác động bất lợi, áp lực tài chính đối với người dân, doanh nghiệp khi các nghĩa vụ tài chính về đất đai được tính toán dựa trên bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng cao đột biến tại nhiều địa phương. Bảng giá đất rõ ràng không thể thấp như trước đây, nhưng nếu tăng như hiện nay thì làm sao để giải quyết được những thách thức, xung đột lợi ích đang đặt ra, thưa ông?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Như trên đã nêu, để đảm bảo hài hòa lợi ích, giảm thiểu các tác động tiêu cực, Luật đất đai 2024 đã tách bạch và phối hợp giữa chính sách tài chính đất đai và định giá đất. Trước đây, định giá đất trong bảng giá gắn liền với mục tiêu chính sách. Tức là giá đất thực tế cao nhưng nếu bảng giá đất cũng cao như vậy thì lo sợ ảnh hưởng đến đời sống và sản xuất kinh doanh nên lại "can thiệp" vào bảng giá đất, dẫn tới giá đất trong bảng giá đất thường thấp hơn, thậm chí rất thấp so với giá đất nếu được xác định theo nguyên tắc thị trường.

Cố gắng cân bằng bằng ý chí chủ quan với một mức giá được coi là phù hợp, "trộn" tất cả mục tiêu chính sách vào trong việc định giá đất, điều này đã dẫn đến nhiều bất cập. Khi định giá đất thấp thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất ở khía cạnh như đền bù thấp và ngân sách Nhà nước cũng bị thất thu, không khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả,... Có tình trạng dự án bỏ hoang, một phần cũng vì giá đất để tính các thuế, phí không hợp lý dẫn đến nhu cầu đưa đất vào sử dụng không có, thậm chí có những dự án không phù hợp, không hiệu quả nhưng vẫn giữ đất.

Đến Luật Đất đai 2024, không còn khung giá đất, các địa phương được giao thẩm quyền quyết định bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường và giá đất phải được được công khai, minh bạch, người dân, doanh nghiệp đều được biết để họ có kế hoạch sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Khi đất đai được tính đúng, tính đủ, theo quy luật cung – cầu, thị trường, phải bắt buộc phải sử dụng chính sách tài chính đất đai để điều tiết tác động của giá đất đến hoạt động kinh tế, xã hội, trên cơ sở hài hòa lợi ích các bên, giảm thiểu những tác động không tác có của bảng giá đất cao đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đời sống an cư của người dân và khả năng cạnh tranh, thu hút đầu tư của địa phương.

PV: Trên tinh thần sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, Luật Đất đai 2024 đã tính đến điều này hay chưa, thưa ông? Ông có thể nêu cụ thể hơn về việc sử dụng chính sách tài chính đất đai như thế nào để điều chỉnh tác động của giá đất đến hoạt động kinh tế xã hội?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Luật Đất đai 2024 đã có quy định rất rõ về tài chính đất đai, bao gồm: thu tiền sử dụng đất, phí, lệ phí, miễn giảm tiền sử dụng đất, ổn định tiền thuê đất... Đây cần được coi là công cụ điều tiết và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm thiểu tác động của biến động giá đất đến hoạt động kinh tế, xã hội. Ngoài ra, cần phối hợp với các chính sách khác như thuế đối với bất động sản và hỗ trợ doanh nghiệp. Chúng ta không thể quay lại cách thức can thiệp như trước đây.

Trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ và các địa phương cần rà soát lại điều kiện thực tế của địa phương, khó khăn của doanh nghiệp để điều tiết, tính toán mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí… thấp, phù hợp. Ví dụ, trong giai đoạn này hoặc ở địa phương này, đất đai cho sản xuất, kinh doanh đang có mức giá trong bảng giá đất cao, ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thì cần áp dụng hệ số thu tiền sử dụng đất thấp nhất có thể, kích hoạt chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí… để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút đầu tư… tương tự như việc Chính phủ giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.

Với tinh thần mới của Luật đất đai, muốn hài hòa lợi ích và đảm bảo giá đất mới không tác động bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh, không có cách nào khác ngoài việc phải phát huy tối đa, phối hợp và sử dụng hiệu quả chính sách tài chính đất đai. Còn nếu muốn can thiệp hành chính, trực tiếp vào bảng giá đất nhằm mục đích giảm giá đất để tránh ảnh hưởng đến doanh nghiệp, người dân như trước đây là không thể làm được. Việc định giá đất vẫn phải chú trọng đảm bảo độc lập, khách quan, chuyên môn và tránh sử dụng giá đất "ảo", tránh tâm lý lo lắng trách nhiệm làm thất thoát mà có xu hướng định giá cao lên.

Tại nhiều địa phương trong thời gian qua, các khoản thu từ đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu ngân sách Nhà nước. Khi bảng giá đất tăng, về lý thuyết, ngân sách sẽ có lợi. Nhưng về lâu dài và thực tế có thể khác, lấy gì để thu nếu không kích thích được đầu tư. Đâu mới là nguồn thu ổn định, bền vững - đây là vấn đề các địa phương cần tính đến để sử dụng công cụ tài chính đất đai một cách hiệu quả trong phạm vi thẩm quyền hoặc cần sớm kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh chính sách tài chính đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Nếu doanh nghiệp tiếp cận được đất đai sẽ phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó tạo ra nguồn thu lâu dài, giải quyết bài toán lao động.

Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã nhấn mạnh vai trò của chính sách tài chính về đất đai. Trong đó nêu rõ: Chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

PV: Như ông nói, theo tinh thần của Luật mới, bảng giá đất phải được hạch toán chính xác dựa trên nguyên tắc thị trường hay vẫn thường gọi chung là giá đất thị trường. Dù Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và thẩm quyền định giá đất được phân rõ ràng cho UBND cấp tỉnh. Nhưng căn cứ, tiêu chí để xác định giá đất thị trường vẫn rất mơ hồ. Áp lực cho các địa phương trong điều chỉnh và xây dựng bảng giá đất mới cũng rất lớn - có thể nắm được quy định nhưng để hiểu và áp dụng thì vẫn còn những lúng túng.

Dường như đang tồn tại tâm lý, bảng giá đất sát thị trường là luôn tăng, năm sau chắc chắn phải cao hơn năm trước. Nhưng rõ ràng, nguyên tắc thị trường được hình thành dựa trên cung - cầu, ở những vị trí, hoặc thời điểm cầu thấp mà giá tăng thì bất hợp lý. Và không loại trừ khả năng ở nhiều khu vực, nhiều thời điểm, bảng giá đất được xác định dựa trên những giao dịch ảo, mức giá ảo?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là cần phải phối hợp, sử dụng nhiều biện pháp can thiệp để đảm bảo giá trị đất phản ánh đúng nhu cầu của cuộc sống, là nguồn lực đầu vào hợp lý cho hoạt động kinh tế xã hội. Theo thị trường, giá đất sẽ phải có lúc tăng lúc giảm. Khi nhu cầu lớn, giá sẽ cao, còn khi nhu cầu thấp thì giá sẽ giảm. Còn hiện nay đang có xu hướng tăng liên tục, thì ngoài chính sách tài chính đất đai theo Luật Đất đai, cần có biện pháp bổ sung như là chính sách thuế mà đã được đề cập trong Nghị quyết 18 -NQ/TW và các chính sách khác về nhà ở, hỗ trợ doanh nghiệp. Nghị quyết 18 yêu cầu bên cạnh Luật Đất đai, Nhà nước phải có các chính sách thuế để điều chỉnh hành vi sử dụng nhiều đất, hành vi để đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng…

Rõ ràng, riêng một mình Luật Đất đai không giải quyết được toàn diện bài toán giá đất. Nếu chỉ bỏ khung giá đất, thực hiện cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường của Luật Đất đai, thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm. Lúc này cần thiết khởi động lại chính sách thuế bất động sản, để điều tiết tăng giảm giá bất động sản theo đúng nhịp thị trường.

Thực tế, việc điều tiết thị trường bất động sản bằng công cụ thuế là điều mà nhiều quốc gia đã thực hiện. Song, đối với Việt Nam, còn có nhiều vấn đề cần xem xét. Nhiều quan ngại đã từng được nhắc đến, như thời điểm áp dụng, xác định đối tượng đánh thuế chưa phù hợp, hay mức thuế dễ cào bằng mà không dựa trên giá trị, quy mô…

Cần hiểu rằng, câu chuyện đánh thuế bất động sản không phải là đánh thuế ngôi nhà hay mảnh đất thứ hai – như dư luận hay đưa tin, khiến nhiều người hiểu sai về bản chất chính sách thuế này, nhầm hiểu thành tác động đến người nghèo. Đánh thuế bất động sản thường tính theo giá trị, đánh vào việc không đưa nhà, đất vào sử dụng, ... Mục tiêu của thuế là hạn chế tính trạng đầu cơ làm tăng giá nhà đất và bỏ hoang nhà, đất; khuyến khích tinh thần sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả...

Thuế là công cụ hữu hiệu nhất để khuyến khích người dân có ý thức sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, điều tiết việc đầu cơ, thổi giá đất. Kết hợp thêm với công cụ này giá đất sẽ phản ánh đúng hơn giá trị thị trường sử dụng đất thay vì đơn thuần phản ánh giá trị đầu tư, đầu cơ đất nhằm mục đích sinh lời.

Ngoài ra, Nghị quyết của Quốc hội về "Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội" đã mở rộng khái niệm nhà ở xã hội là chỗ ở cho người dân có khó khăn về nhà ở. Chính sách nhà ở xã hội hay nhà ở cho hợp lý, hiệu quả đáp ứng tốt hơn nhu cầu có chỗ ở người dân, đặc biệt người dân có khó khăn về chỗ ở sẽ góp phần tác động đến điều tiết giá nhà, đất nói chung.

PV: Đánh thuế bất động sản, đưa giá nhà đất trở về giá trị thực là yêu cầu cấp thiết để bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường của từng thửa đất. Nhưng ở cả câu chuyện đánh thuế và xây dựng bảng giá đất, điều kiện tiên quyết là phải có cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai. Đây là yếu tố đầu vào, nếu đầu vào không chuẩn, thì khó để đạt các mục tiêu nói trên, thưa ông?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Đúng vậy, cơ sở dữ liệu đất đai rất quan trọng, giúp chính xác hoá trong giao dịch thực tế, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mọi đối tượng sử dụng đất và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước. Cơ sở dữ liệu đất đai tốt, bảng giá càng chính xác thì càng công bằng. Dữ liệu cũng là yếu tố quan trọng cho chính sách đánh thuế. Không có cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản thì cũng khó triển khai chính sách đánh thuế được. Với cơ sở dữ liệu đất đai tốt, thì dần bảng giá đất sẽ không chỉ tính theo khu vực và loại đất nữa mà hướng tới cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất và giá đất cụ thể sẽ không còn ranh giới như ở nhiều nước trên thế giới.

Luật đã yêu cầu năm 2025 phải hoàn thành và đưa Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào vận hành, khai thác

- Trân trọng cảm ơn ông!